Экспресс-проверка
Быстрый обзор по открытым источникам и реестру: права, границы, назначение, явные ограничения.
Направление 11 · проверка перед сделкой
Проверка земельного участка перед покупкой
Заключение по объекту до того, как внесён задаток: права и обременения, границы, назначение, ограничения застройки, доступ и коммуникации.
- Права и обременения
- Границы и площадь
- Зоны и ограничения
- Доступ и сети
- 1 деньучасток можно потерять, а проблему в нём — обнаружить через год
- 487-ФЗбез границ в ЕГРН регистрация сделки приостанавливается с 1 марта 2025 года
- 87регионов России, где ведём проверку
- 15 минсреднее время ответа на заявку в рабочее время
Что проверяем
Из чего состоит проверка участка
Выписка из реестра отвечает лишь на часть вопросов. Остальное определяет, можно ли использовать землю так, как вы задумали.
Права и обременения
Кто собственник, на каком основании, есть ли залог, аренда третьих лиц, аресты и судебные споры.
Границы и площадь
Есть ли координаты в ЕГРН, нет ли пересечений с соседями, совпадает ли фактическая площадь с документами.
Категория и вид использования
Что закон разрешает делать на участке. Именно здесь чаще всего рушится замысел покупателя.
Правила застройки и потенциал
Территориальная зона, предельные параметры: высота, этажность, процент застройки, отступы.
Зоны с особыми условиями
Охранные, санитарно-защитные, приаэродромные и водоохранные зоны, которые режут пятно застройки.
Доступ и коммуникации
Есть ли законный подъезд, нужен ли сервитут, реальна ли техническая возможность подключения.
Зачем проверять
Что даёт проверка до сделки
Проверка стоит несопоставимо меньше участка и решает главный вопрос: можно ли сделать на этой земле то, ради чего вы её берёте.
01
Отказ от плохого объекта
Самый ценный результат проверки — вовремя сказанное «нет». Он экономит всю сумму сделки.
02
Понимание потенциала
Вы узнаёте не только риски, но и что на участке разрешено разместить и в каких параметрах.
03
Аргумент для торга
Выявленные ограничения — законное основание снизить цену или изменить условия сделки.
04
Сделка не встанет
Проверка границ до сделки снимает риск приостановки регистрации перехода права.
05
План работ после покупки
Сразу понятно, что придётся сделать: сменить вид использования, отмежевать, получить технические условия.
06
Спокойный расчёт
Дополнительные затраты на подключение и подготовку видны до сделки, а не после.
Проверка не даёт гарантии, что с участком никогда ничего не случится. Она показывает то, что можно установить по документам и открытым источникам на дату проверки.
Что находим
Что обычно всплывает при проверке
Продавец редко скрывает что-то намеренно. Чаще он сам не знает об ограничениях своего участка.
( 10 рисков )
01
Вид использования не тот
Участок продаётся «под строительство», а вид разрешённого использования этого не допускает.
02
Границы не установлены
Координат в реестре нет. Регистрация перехода права будет приостановлена по правилу, введённому ФЗ № 487-ФЗ.
03
Наложение границ
Участок пересекается с соседним или с землями общего пользования. Спор гарантирован.
04
Охранная зона
Газопровод, ЛЭП, водоохранная полоса или приаэродромная территория сокращают пятно застройки до непригодного.
05
Нет законного подъезда
Дорога идёт через чужую землю. Сервитут получают не всегда и не бесплатно.
06
Коммуникации только рядом
«Сети по границе» не означает техническую возможность подключения. Стоимость меняет экономику проекта.
07
Обременения и аресты
Залог, долгосрочная аренда третьих лиц, запрет на регистрационные действия.
08
Неоформленные строения
На участке стоит незарегистрированный дом. Он не перейдёт вместе с землёй и может оказаться самостроем.
09
Расхождение площади
Фактическая площадь меньше заявленной. Покупатель платит за метры, которых нет.
10
Ограничения по генплану
Территория зарезервирована под дорогу или инфраструктуру. Строить бесполезно.
Пришлите кадастровый номер или ссылку на объявление — посмотрим, что видно по документам.
Методология
Как мы проверяем участок
Семь этапов от постановки задачи до заключения. Проверка идёт от вашей цели: один и тот же участок хорош под склад и непригоден под жильё.
( 7 этапов )
- 01
Уточняем цель
Что вы собираетесь разместить на участке. Без этого проверка превращается в перечень фактов без выводов.
- 02
Проверяем права
Выписка из ЕГРН, основание возникновения права, обременения, аресты, судебные споры, история переходов.
- 03
Проверяем границы
Наличие координат, пересечения со смежными участками, соответствие фактической площади документам.
- 04
Смотрим назначение и застройку
Категория, вид разрешённого использования, территориальная зона, предельные параметры по правилам застройки.
- 05
Ищем ограничения
Зоны с особыми условиями использования, документы территориального планирования, резервирование территории.
- 06
Проверяем доступ и сети
Законный подъезд, необходимость сервитута, техническая возможность подключения к ресурсам.
- 07
Даём заключение
Документ с ответом на главный вопрос: можно ли на этом участке сделать то, ради чего вы его покупаете, и что для этого потребуется.
Услуги
Что можно заказать отдельно
Глубина проверки выбирается под задачу и бюджет сделки.
( 06 )
Полная правовая проверка
История прав, обременения, споры, документы продавца, риски оспаривания сделки.
Градостроительная проверка
Что и в каких параметрах можно построить, какие зоны ограничивают застройку.
Проверка доступа и сетей
Законный подъезд, сервитуты, техническая возможность подключения к коммуникациям.
Проверка лота на торгах
Разбор объекта до подачи заявки и расчёт предельной ставки.
Сопровождение сделки
Договор, порядок расчётов, регистрация перехода права после положительного заключения.
Как выглядит результат
Заключение по участку
Так выглядит документ, который вы получаете до сделки. Пример обезличенный и приведён для демонстрации структуры.
Демонстрационный пример
Участок под индивидуальное жилищное строительство
- Площадь
- 15 соток
- Категория
- Земли населённых пунктов
- Вид использования
- Для индивидуального жилищного строительства
- Права
- Собственность, обременений в реестре не выявлено
- Границы
- Координаты внесены, пересечений нет
- Ограничения
- Часть участка в охранной зоне линии электропередачи
- Пятно застройки
- Сокращается, но допускает планируемый дом с отступами
- Доступ
- Съезд с муниципальной дороги, сервитут не требуется
- Коммуникации
- Электроснабжение по границе, газ требует технических условий
- Что потребуется после покупки
- Технические условия на газ, уведомление о строительстве
Вывод
Покупать можно, дом размещается с учётом охранной зоны
Ограничение существенное, но не блокирующее. Оно уменьшает пятно застройки и является основанием для торга по цене.
Стоимость
Из чего складывается цена работы
Цена зависит от глубины проверки, региона и того, нужен ли выезд на объект. Экспресс-проверка стоит существенно меньше полной.
01
Экспресс-проверка
Фиксированная стоимость. Подходит, чтобы быстро отсеять неподходящие объекты.
02
Полная проверка
Считается по объёму: история прав, обременения, документы продавца, анализ рисков.
03
Градостроительный блок
Добавляется, когда важно понять параметры застройки и потенциал участка.
04
Выезд и обследование
Оплачивается отдельно и зависит от региона и удалённости участка.
Назовём стоимость и срок после короткого разговора о задаче.
Кому подходит
Выберите ситуацию, которая ближе к вашей
Нажмите на подходящий вариант — он подставится в заявку, и разговор начнётся с сути.
Почему ЦЗС
Почему этим стоит заниматься с нами
01
Проверяем под задачу, а не вообще
Заключение отвечает на ваш вопрос: можно ли здесь построить или разместить то, ради чего вы берёте участок.
02
Смотрим дальше выписки
Выписка из ЕГРН — только начало. Ограничения чаще всего лежат в правилах застройки и зонах с особыми условиями.
03
Говорим «нет», когда надо
Отрицательное заключение — нормальный результат работы. Оно экономит вам всю сумму сделки.
04
Кадастровый инженер внутри группы
Вопросы по границам и площади решаются нашим специалистом, а не пересылаются подрядчику.
05
Знаем торги
Постоянная работа с государственными и муниципальными процедурами даёт понимание реальных цен и типовых проблем лотов.
06
Готовы вести дальше
Если участок подходит, сопровождаем сделку до регистрации перехода права.
Кто ведёт направление
Максим ЛедневОснователь группы компаний
Глеб КолесникИсполнительный директор
Александр ЧерновЭксперт по земельным торгам
Алина ГридневаВедущий кадастровый эксперт
Наталья ФёдороваВедущий брокер по земельным сделкам
Геннадий ЗахаровФинансовый директор
Материалы по теме
Разбираем проверку участка подробно
Вопросы
Частые вопросы о проверке участка
( 12 вопросов )
Разве выписки из ЕГРН недостаточно?
Недостаточно. Выписка показывает права, обременения и характеристики объекта, но не отвечает на главный вопрос покупателя: что на этом участке можно построить. Это определяют правила землепользования и застройки, генеральный план и зоны с особыми условиями использования.
Сколько времени занимает проверка?
Экспресс-проверка делается быстро и нужна, чтобы отсеять заведомо неподходящие объекты. Полная проверка занимает больше времени: запрашиваются документы, анализируются правила застройки и ограничения. Точный срок называем после того, как увидим объект.
Что если продавец торопит и не даёт времени на проверку?
Это само по себе сигнал. Минимальный разумный шаг — экспресс-проверка по кадастровому номеру: она делается по открытым источникам и реестру и не требует участия продавца.
Проверяете ли вы участки на торгах?
Да, это отдельное направление. Лот проверяется до подачи заявки, и вместе с проверкой считается предельная ставка, выше которой участие теряет экономический смысл.
Что делать, если проверка выявила ограничения?
Зависит от того, блокирующие они или нет. Часть ограничений устранима: сменить вид использования, установить сервитут, отмежевать. Часть делает участок непригодным под вашу задачу. В заключении мы прямо пишем, к какой категории относится каждое.
Даёт ли проверка гарантию, что с участком не будет проблем?
Нет, и никто такой гарантии дать не может. Проверка показывает то, что устанавливается по документам и открытым источникам на дату её проведения. Это резко снижает риск, но не обнуляет его.
Нужно ли проверять границы, если они есть в реестре?
Да. Границы могут быть внесены с реестровой ошибкой или пересекаться со смежным участком. Наличие координат в ЕГРН не означает отсутствие спора.
Можно ли проверить участок дистанционно?
Значительная часть проверки ведётся по документам и открытым источникам и не требует выезда. Выезд нужен, когда важно сопоставить фактическое пользование с документами: заборы, постройки, подъезд.
Проверяете ли вы продавца, а не только участок?
В рамках полной правовой проверки — да. Смотрим основание возникновения права, историю переходов, дееспособность, банкротные и судебные риски, которые могут привести к оспариванию сделки.
Что я получу в результате?
Письменное заключение по объекту с выводом, а не перечень справок. В нём указано, что установлено, какие ограничения выявлены, что из них устранимо и что потребуется сделать после покупки.
Работаете ли вы в других регионах?
Да, по всей России. Документальная часть ведётся дистанционно, выезд организуется по месту нахождения участка.
Сколько стоит проверка относительно цены участка?
Существенно меньше. Смысл услуги именно в этом: стоимость проверки несопоставима с суммой, которую вы теряете, купив участок, непригодный под вашу задачу.
Заявка
Пришлите кадастровый номер — проверим участок
Достаточно кадастрового номера или ссылки на объявление и одной фразы о том, что вы планируете на участке.
- Телефон+7 909 966-77-69
- Почтаinfo@czss.ru
- Мессенджеры
Проверить участок
Укажите телефон или Telegram — свяжемся и уточним детали.
Заявка отправлена
Специалист направления «Проверка участка» свяжется с вами в ближайшее время.