Аудит потенциала участка
Полная проверка объекта и расчёт сценариев: что с этой землёй вообще можно сделать и сколько это стоит.
Направление 05 · земельный брокеридж
Земельный брокер — решение задач с землёй под ключ
Работаем с коммерческой землёй от 3 га и сделками от 10 млн ₽. Находим в участке потенциал, которого не видит собственник, готовим объект и доводим до сделки.
- Промышленность, сельхоз, коммерция
- От 3 га
- Сделки от 10 млн ₽
- По всей России
- от 3 гаминимальная площадь объекта, с которым берёмся работать
- от 10 млн ₽ориентировочная стоимость сделки
- 87регионов России, где ведём подбор и сделки
- 15 минсреднее время ответа на заявку в рабочее время
Что это за работа
Чем земельный брокер отличается от риелтора
Риелтор продаёт объект таким, какой он есть. Брокер сначала меняет сам объект: делит, меняет назначение, собирает под него сценарий — и только потом выводит на рынок.
Работает с активом, а не с объявлением
Земля оценивается не по площади, а по тому, какую выручку даст проект на ней. Это другая логика цены.
Меняет объект до продажи
Раздел на лоты, смена вида разрешённого использования, межевание, устранение ограничений — то, что поднимает стоимость.
Ищет покупателя адресно
Не ждёт откликов на объявление, а выходит на тех, кому объект нужен под конкретную задачу.
Считает до выхода на рынок
Сопоставимые сделки, сценарии использования, реальный диапазон цены и срок экспозиции.
Собирает участников сделки
Кадастровый инженер, юрист, проектировщик, инвестор, площадка торгов — под конкретный объект.
Отвечает за результат
Работа заканчивается не показом, а договором, расчётами и регистрацией перехода права.
Условия входа
Мы берёмся не за каждый участок
Брокеридж — длинная работа: аудит, подготовка объекта, адресный поиск покупателя. Она окупается только на объектах определённого масштаба, поэтому условия входа жёсткие.
Коммерческое назначение
Промышленность, склады и логистика, сельхозземли, коммерция. То есть земля, на которой возможен доход, а не личное использование.
От 3 га
На меньшей площади редко есть чем управлять: нечего делить, некуда развивать сценарий и неоткуда взять прирост стоимости.
От 10 млн ₽
Ориентировочная сумма сделки. Ниже этого порога стоимость подготовки съедает выгоду собственника.
С чем не работаем
- Дачные, садовые участки и ИЖС под личные нужды
- Доли и спорные объекты без правоустанавливающих документов
- Участки, у которых нет коммерческого сценария
- Задачи в формате «просто разместите объявление»
Если объект меньше порога, но потенциал очевиден — напишите. Мы смотрим на суть задачи, а не только на формальные цифры: интересный проект берём и вне этих рамок.
Что это даёт
Мы находим в земле то, чего собственник не видит
Один и тот же участок стоит по-разному в зависимости от того, что на нём разрешено, как он нарезан и кому показан. Это и есть предмет работы.
01
Раздел на лоты
Крупный массив часто неликвиден целиком, а нарезанный под конкретных покупателей уходит быстрее и дороже.
02
Смена назначения
Изменение вида разрешённого использования или категории открывает другой круг покупателей и другую цену.
03
Концепция объекта
Покупатель платит не за землю, а за понятный проект: что здесь можно построить, за какие деньги и в какие сроки.
04
Продажа через торги
Когда претендентов несколько, аукцион даёт цену выше, чем переговоры один на один.
05
Привлечение инвестора
Если продавать невыгодно — ищем деньги в проект и структурируем партнёрство на земле.
06
Выход из актива
Когда земля висит балластом, задача — не максимальная цена, а закрытая сделка в разумный срок.
Итоговую цену никто не может обещать заранее: она подтверждается расчётом, сопоставимыми сделками и реакцией рынка.
Почему земля стоит годами
Десять причин, по которым участок не продаётся
Почти всегда дело не в рынке, а в том, что объект не подготовлен и обращён не к тем покупателям.
( 10 рисков )
01
Цена назначена из головы
Ориентир взят от соседних объявлений, а не от сопоставимых сделок и экономики проекта.
02
Объект невозможно прочитать
Нет схемы, документов, границ и внятного описания — покупатель не понимает, что покупает.
03
Один сценарий использования
Участок предлагается под то, что разрешено сейчас, хотя разрешить можно больше.
04
Нет ответа «что здесь можно построить»
Без предельных параметров застройки покупателю приходится считать риск самому — и он уходит.
05
Лот слишком крупный для рынка
Массив целиком по карману единицам, а разделить его собственник не пробовал.
06
Не сняты ограничения
Охранные и санитарные зоны, приаэродромная территория, водоохранная полоса режут пятно застройки.
07
Нет законного подъезда
Дорога через чужую землю без сервитута обнуляет интерес любого покупателя.
08
Назначение не совпадает со спросом
В районе спрос на логистику, а вид использования допускает только сельское хозяйство.
09
Продажа в узком круге
Объект знают три человека в районе, а покупатель под него есть в другом регионе.
10
Долги и обременения
Аренда третьих лиц, залог, споры, задолженность по платежам — сделка срывается на выходе.
Пришлите кадастровый номер — посмотрим, что с объектом.
Методология
Как мы ведём земельный актив к сделке
Семь этапов от знакомства с объектом до регистрации перехода права. На каждом вы получаете документ и решение, а не устное мнение.
( 7 этапов )
- 01
Знакомство с объектом
Кадастровый номер, документы, история, цель собственника и приемлемый срок. Сразу говорим, берёмся или нет.
- 02
Земельный аудит
ЕГРН, категория и вид использования, правила землепользования и застройки, охранные зоны, доступ, коммуникации, обременения и споры.
- 03
Поиск потенциала
Считаем сценарии: раздел на лоты, смена назначения, укрупнение, изменение параметров застройки, новый круг покупателей.
- 04
Оценка и стратегия
Сопоставимые сделки, диапазон цены по каждому сценарию, выбор канала продажи и срока экспозиции.
- 05
Подготовка объекта
Документы, межевание, смена вида использования, концепция и презентация объекта на языке покупателя.
- 06
Вывод на рынок
Адресный поиск покупателей и инвесторов, торги при нескольких претендентах, переговоры и защита цены.
- 07
Сделка
Договор, порядок расчётов, снятие обременений, регистрация перехода права в Росреестре.
Услуги
Что можно заказать отдельно
Можно взять весь путь целиком, а можно один этап — если остальное вы делаете сами.
( 06 )
Раздел и перепланировка
Нарезка массива на ликвидные лоты, межевание, постановка на кадастровый учёт.
Смена вида использования
Изменение вида разрешённого использования или категории под востребованный сценарий.
Концепция и упаковка
Что здесь можно построить, в каких параметрах и за какие деньги. Презентация объекта для покупателя.
Продажа через торги
Организация аукциона между претендентами, регламент, сопровождение процедуры.
Привлечение инвестора
Поиск партнёра в проект и структурирование договорённостей на земле.
Как выглядит результат
Разбор потенциала участка
Так выглядит заключение, которое получает собственник. Пример обезличенный и приведён для демонстрации структуры документа.
Демонстрационный пример
Объект: массив сельхозназначения у дороги регионального значения
- Площадь
- 6,2 га одним контуром
- Категория
- Земли сельскохозяйственного назначения
- Вид использования
- Сельскохозяйственное производство
- Что мешает продаже
- Лот велик для фермера и не подходит под текущий спрос района
- Спрос в районе
- Придорожный сервис, хранение, малое производство
- Ограничения
- Придорожная полоса по фронту, требуется согласование примыкания
- Найденный сценарий
- Раздел на четыре лота, смена вида использования по фронтальным участкам
- Подготовка
- Межевание, изменение вида использования, схема планировки
- Канал продажи
- Адресный поиск покупателей и аукцион между претендентами
- Срок
- Оценивается по региону и глубине подготовки
Вывод
Продавать не целиком, а после раздела и смены сценария
В нынешнем виде объект конкурирует с массивами по цене пашни. После подготовки он выходит на другой рынок и к другому покупателю.
Стоимость
Из чего складывается цена работы
Фиксированного прайса нет: объём зависит от площади, региона, состояния документов и выбранного сценария. Ниже — логика расчёта по форматам.
01
Аудит потенциала
Фиксированная стоимость работы. Зависит от площади, числа участков и глубины проверки.
02
Подготовка объекта
Считается по составу работ: межевание, раздел, смена вида использования, концепция.
03
Брокерское сопровождение
Вознаграждение по результату сделки. Размер и условия фиксируются на входе, до начала работы.
04
Привлечение инвестора
Обсуждается индивидуально: зависит от объёма привлечения и структуры сделки.
Назовём стоимость и срок после короткого разговора о задаче.
Кому подходит
Выберите ситуацию, которая ближе к вашей
Нажмите на подходящий вариант — он подставится в заявку, и разговор начнётся с сути.
Почему ЦЗС
Почему этим стоит заниматься с нами
01
Земля — единственный предмет работы
Мы не занимаемся квартирами и коммерческой недвижимостью. Только земельные активы и всё, что с ними можно сделать.
02
Группа компаний под задачу
Торги, льготы, инвестиции, агропроекты и коммерция — отдельные команды внутри группы. Объект передаётся профильному направлению.
03
Сначала расчёт, потом обещания
Диапазон цены появляется после аудита и сопоставимых сделок, а не в первом разговоре.
04
Отбор объектов на входе
Мы говорим «нет» сразу, если работа не окупится. Это честнее, чем полгода держать объект без результата.
05
Свой поток по торгам
Постоянная работа с государственными и муниципальными процедурами даёт понимание реальных цен по районам.
06
Ответственность до регистрации
Сопровождение заканчивается зарегистрированным переходом права, а не подписанным авансом.
Кто ведёт направление
Максим ЛедневОснователь группы компаний
Глеб КолесникИсполнительный директор
Александр ЧерновЭксперт по земельным торгам
Алина ГридневаВедущий кадастровый эксперт
Наталья ФёдороваВедущий брокер по земельным сделкам
Геннадий ЗахаровФинансовый директор
Материалы по теме
Разбираем продажу земли подробно
Вопросы
Частые вопросы о работе с земельным брокером
( 12 вопросов )
Почему вы не работаете с участками меньше 3 га?
Брокеридж включает аудит, подготовку объекта и адресный поиск покупателя. На маленьком участке нечего делить и негде развернуть сценарий, поэтому стоимость работы съедает выгоду собственника. Для небольших участков разумнее обычная продажа.
Что значит «сделка от 10 млн рублей»?
Это ориентировочная стоимость объекта, при которой работа брокера окупается для обеих сторон. Порог не жёсткий: если у участка очевидный потенциал, мы рассмотрим и меньший объект.
Чем вы отличаетесь от риелтора?
Риелтор продаёт объект в том виде, в каком он есть. Мы сначала меняем сам объект: делим на лоты, меняем вид разрешённого использования, снимаем ограничения, собираем концепцию — и только потом выводим на рынок.
Вы можете найти инвестора вместо покупателя?
Да. Если продавать невыгодно, мы ищем партнёра в проект и структурируем договорённости: доли, этапность, условия входа и выхода. Это отдельный формат работы.
Сколько стоит ваша работа?
Аудит потенциала стоит фиксированную сумму, зависящую от площади и региона. Брокерское сопровождение оплачивается по результату сделки, размер вознаграждения фиксируется до начала работы. Точные цифры называем после разговора об объекте.
Сколько времени занимает продажа?
Срок зависит от подготовки. Если объект нужно делить и менять назначение, сначала идёт подготовка, и только потом экспозиция. Мы называем реалистичный срок после аудита, а не в первом разговоре.
Нужно ли передавать вам эксклюзив?
Условия обсуждаются на входе. Адресный поиск покупателя и подготовка объекта требуют вложений с нашей стороны, поэтому формат работы фиксируется в договоре.
Вы работаете с сельхозземлями?
Да, сельскохозяйственное назначение — одно из основных направлений. Внутри группы есть отдельная команда по агропроектам, которая оценивает участок с точки зрения производства, а не только продажи.
А если участок с обременением или в аренде?
Смотрим на конкретную ситуацию. Часть обременений снимается в ходе подготовки, часть меняет цену, а часть делает сделку невозможной. Это выясняется на этапе аудита.
Можно заказать только аудит, без продажи?
Да. Аудит потенциала — самостоятельная услуга. Вы получаете заключение со сценариями и диапазоном цены и дальше решаете сами, что с этим делать.
Вы продаёте землю через торги?
Да, если претендентов несколько. Аукцион между покупателями обычно даёт цену выше, чем переговоры один на один. Мы организуем процедуру и сопровождаем её.
В каких регионах вы работаете?
По всей России. Часть работы ведётся дистанционно, выезд на объект и взаимодействие с администрацией организуются по месту нахождения участка.
Заявка
Расскажите про участок — ответим в течение 15 минут
Достаточно кадастрового номера и одной фразы о задаче. Посмотрим объект и скажем, берёмся ли и что с ним имеет смысл делать.
- Телефон+7 909 966-77-69
- Почтаinfo@czss.ru
- Мессенджеры
Обсудить участок
Укажите телефон или Telegram — свяжемся и уточним детали.
Заявка отправлена
Специалист направления «Земельный брокер» свяжется с вами в ближайшее время.