Что нужно при покупке дома?

Что проверяют до подписания договора

Когда это не работает

• Универсального перечня документов не существует: набор зависит от категории и вида использования участка, наличия долей, супругов, несовершеннолетних собственников и залога.
• Выписка из ЕГРН не подтверждает личность продавца: с 1 марта 2023 года ФИО собственника-физлица постороннему заявителю не выдают, в выписке стоит отметка «физическое лицо» (ст. 36.3 ФЗ № 218-ФЗ). Сверить имя можно, если правообладатель сам внёс в ЕГРН запись о раскрытии данных, заказал выписку сам или сведения запрашивает нотариус.
• Выписка из ЕГРН отражает состояние реестра на дату выдачи. Арест, залог или новое ограничение могут появиться между проверкой и подачей документов, поэтому выписку обновляют непосредственно перед сделкой.
• Полный комплект документов не исключает оспаривания сделки: банкротство продавца, отсутствие согласия сособственника или права третьих лиц на дом проявляются уже после регистрации.
• Что и как можно строить или достраивать на участке, определяют правила землепользования и застройки и градостроительный регламент конкретного муниципалитета, а не федеральный закон — минимальные размеры участков и отступы смотрят в местных документах.

Почему дом и участок проверяют по отдельности

Дом и земля — самостоятельные объекты недвижимости: у каждого свой кадастровый номер и своя запись в ЕГРН. Встречается ситуация, когда дом принадлежит одному лицу, а участок — другому или находится в аренде. Тогда покупатель получает не тот объём прав, на который рассчитывал, а вопрос с землёй приходится решать отдельно и уже после сделки. Поэтому выписки заказывают на оба объекта и сверяют между собой адрес, площадь, вид права продавца на землю и перечень обременений.

Проверка по выписке сегодня работает не так, как несколько лет назад. С 1 марта 2023 года сведения о собственнике-физическом лице закрыты для постороннего заявителя: вместо фамилии, имени и отчества в выписке стоит отметка «физическое лицо» (статья 36.3 ФЗ № 218-ФЗ, введена Федеральным законом от 14.07.2022 № 266-ФЗ). Совет «закажите выписку и узнаете собственника» устарел. Сверить продавца с записью в реестре можно, если правообладатель сам внёс в ЕГРН запись о раскрытии данных или заказал выписку на себя; часть сведений доступна нотариусу и лицам из перечня части 6 статьи 36.3. Выписка при этом остаётся главным источником данных об обременениях — арестах, залогах, сервитутах.

Границы — отдельный блок проверки. Прямого требования проводить межевание для каждого участка в законе нет, но с 1 марта 2025 года отсутствие в ЕГРН координат характерных точек границ стало основанием приостановить учётно-регистрационные действия (Федеральный закон № 487-ФЗ от 26.12.2024). Договор при этом подписать можно, однако регистрацию перехода права приостановят до внесения сведений о границах. Это приостановление, а не отказ и не запрет сделки. Практический вывод: границы либо вносит продавец до подписания договора, либо это прямо оговаривают в договоре вместе со сроком и распределением расходов.

Если дом не оформлен, оценивают, можно ли это исправить, и не смешивают две разные ситуации. Неучтённый дом — это объект, права на который просто не зарегистрированы: его ставят на кадастровый учёт и регистрируют право. Дачная амнистия действует до 1 марта 2031 года и позволяет оформить жилой или садовый дом на участке ИЖС, ЛПХ или в СНТ по техническому плану кадастрового инженера, декларации об объекте и документу на землю; государственная пошлина — 700 рублей. Но упрощённый порядок не устраняет нарушения: если строительство велось на участке, права на который его не допускают, без необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм, у объекта появляются признаки самовольной постройки по статье 222 ГК РФ — достаточно одного из этих оснований. Тогда признание права идёт через суд и только при одновременном соблюдении трёх условий: права на участок допускают такое строительство, на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, её сохранение не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью. Нарушение хотя бы одного условия означает отказ.