Расчёт выгоды
Сравнение кадастровой и рыночной стоимости, разница в платежах за год, честный вывод о целесообразности.
Направление 09 · кадастровая стоимость
Оспорить кадастровую стоимость и снизить платежи за землю
Считаем разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, показываем экономию за год и проходим процедуру: сначала бюджетное учреждение, при отказе — суд.
- Земельный налог и аренда
- Статья 22.1 ФЗ № 237-ФЗ
- Досудебный порядок с 2026 года
- По всей России
- 1 января 2026с этой даты досудебный порядок оспаривания стал обязательным
- ст. 22.1статья ФЗ № 237-ФЗ, по которой подаётся заявление
- 5 рабочих днейсрок внесения новых сведений в ЕГРН после вступления решения в силу
- 15 минсреднее время ответа на заявку в рабочее время
Что это такое
Что такое кадастровая стоимость и почему она важна
Это расчётная величина, которую государство присваивает участку. От неё считаются налог и, во многих случаях, арендная плата. Рыночной цене она соответствует не всегда.
Откуда берётся
Определяется в ходе государственной кадастровой оценки, которую проводит бюджетное учреждение субъекта РФ.
На что влияет
Земельный налог, арендная плата за государственную и муниципальную землю, а во многих случаях и выкупная цена.
Массовый метод
Оценка проводится массово, по группам объектов. Индивидуальные особенности участка при этом учитываются не всегда.
Почему бывает завышена
Не учтены обременения, ограничения использования, отсутствие доступа или коммуникаций, неверные характеристики в реестре.
Что можно сделать
Установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Это и называется оспариванием.
Где посмотреть
Бесплатно на сервисах Росреестра и публичной кадастровой карте, официально — в выписке из ЕГРН.
Что это даёт
Зачем снижать кадастровую стоимость
Это единственная услуга, где выгода считается заранее и проверяется арифметикой, а не обещаниями.
01
Снижение земельного налога
Налог считается от кадастровой стоимости. Ниже стоимость — ниже ежегодный платёж.
02
Снижение арендной платы
Для многих договоров с государством и муниципалитетом плата привязана к кадастровой стоимости.
03
Выгода повторяется каждый год
Разница в платеже действует до следующей переоценки, а не разово.
04
Эффект на портфеле
Для собственника нескольких участков экономия складывается и становится заметной суммой.
05
Корректные данные в реестре
В ходе работы часто вскрываются ошибки в характеристиках участка, которые влияли на расчёт.
06
Аргумент в сделке
Отчёт о рыночной стоимости пригодится при продаже, разделе имущества и в спорах.
Оспаривание оправданно не всегда: если разрыв между кадастровой и рыночной стоимостью небольшой, расходы на оценку и сопровождение съедят экономию. Мы считаем это до начала работы.
Где теряют деньги
Почему оспаривание не приносит результата
Большинство неудач связано не с решением органа, а с тем, что задача была поставлена неверно.
( 10 рисков )
01
Разрыв слишком мал
Экономия за год оказывается меньше стоимости отчёта об оценке и сопровождения.
02
Пропущен досудебный этап
С 1 января 2026 года суд принимает дело только после решения бюджетного учреждения. Обращение сразу в суд бесполезно.
03
Слабый отчёт об оценке
Именно отчёт рассматривается на первом этапе. Ошибки в аналогах и корректировках дают отказ.
04
Неверная дата оценки
Рыночная стоимость определяется на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая. Другая дата — отказ.
05
Не та причина
Если стоимость завышена из-за ошибки в площади или виде использования, исправлять надо реестр, а не оспаривать оценку.
06
Скоро новая переоценка
Если очередной тур оценки близко, выгода от пересмотра может не успеть окупить затраты.
07
Забыли про налоговые последствия
Порядок применения новой стоимости к прошлым периодам зависит от ситуации и не всегда работает задним числом.
08
Участок один и недорогой
На малом объекте экономия исчисляется тысячами рублей в год, и процедура себя не оправдывает.
09
Обременения не заявлены
Ограничения использования снижают рыночную стоимость, но их нужно доказать документами, а не словами.
10
Нет расчёта до старта
Работа начинается без арифметики, и результат оценивается уже по факту потраченных денег.
Пришлите кадастровый номер — сравним стоимость с рынком и назовём разницу в платеже за год.
Методология
Как мы снижаем кадастровую стоимость
Семь этапов от расчёта выгоды до записи в реестре. Если процедура не окупается, мы говорим об этом на первом этапе.
( 7 этапов )
- 01
Считаем выгоду
Сравниваем кадастровую стоимость с рыночной, считаем разницу в налоге и арендной плате за год. Если экономии нет, дальше не идём.
- 02
Проверяем характеристики
Площадь, вид разрешённого использования, категория, обременения. Иногда достаточно исправить ошибку в реестре.
- 03
Готовим отчёт об оценке
Независимый оценщик определяет рыночную стоимость на нужную дату с учётом ограничений и фактического состояния участка.
- 04
Подаём заявление
Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в бюджетное учреждение субъекта РФ по статье 22.1 ФЗ № 237-ФЗ.
- 05
Ведём рассмотрение
Отвечаем на запросы учреждения, устраняем замечания к отчёту, отстаиваем расчёт.
- 06
Идём в суд при отказе
Обжалование решения учреждения, доказательственная база, при необходимости судебная экспертиза.
- 07
Фиксируем результат
Новые сведения вносятся в ЕГРН в течение 5 рабочих дней после вступления решения в силу. Проверяем запись и пересчёт платежей.
Услуги
Что можно заказать отдельно
Можно начать с расчёта выгоды и остановиться, если цифры не сойдутся.
( 06 )
Проверка характеристик в реестре
Поиск ошибок в площади, виде использования и категории, которые завышают расчёт.
Отчёт об оценке
Определение рыночной стоимости на нужную дату для подачи заявления.
Досудебное сопровождение
Подготовка и подача заявления в бюджетное учреждение, работа с замечаниями.
Судебное оспаривание
Обжалование отказа, представительство, работа с судебной экспертизой.
Портфельная работа
Оценка перспектив сразу по нескольким участкам и выбор объектов, где пересмотр окупается.
Как выглядит результат
Расчёт выгоды до начала работы
Так выглядит документ, с которого начинается работа. Пример обезличенный и приведён для демонстрации структуры.
Демонстрационный пример
Участок под производственно-складской объект
- Площадь
- 1,4 га
- Категория
- Земли населённых пунктов
- Вид использования
- Склады, производственная деятельность
- Кадастровая стоимость
- По сведениям ЕГРН на дату оценки
- Рыночная стоимость
- По отчёту оценщика на ту же дату
- Причина расхождения
- Не учтена санитарно-защитная зона, ограничивающая застройку
- Разница в платеже
- Рассчитывается за календарный год
- Затраты на процедуру
- Отчёт об оценке и сопровождение
- Срок окупаемости
- Считается в годах по разнице платежей
- Путь
- Заявление в бюджетное учреждение, при отказе — суд
Вывод
Процедура окупается, если разрыв подтверждается отчётом
Мы показываем арифметику до начала работы: сколько стоит процедура и сколько вы экономите в год. Решение принимаете вы.
Стоимость
Из чего складывается цена работы
Цена зависит от числа участков, региона и от того, удаётся ли обойтись без суда. Расчёт выгоды делается до того, как вы что-то платите за процедуру.
01
Расчёт выгоды
Фиксированная стоимость. Зависит от числа участков в расчёте.
02
Отчёт об оценке
Работа независимого оценщика. Считается по типу и площади объекта.
03
Досудебное сопровождение
Подготовка и подача заявления, работа с замечаниями учреждения.
04
Судебное оспаривание
Добавляются госпошлина, экспертиза и представительство. Обсуждается отдельно.
Назовём стоимость и срок после короткого разговора о задаче.
Кому подходит
Выберите ситуацию, которая ближе к вашей
Нажмите на подходящий вариант — он подставится в заявку, и разговор начнётся с сути.
Почему ЦЗС
Почему этим стоит заниматься с нами
01
Сначала арифметика
Мы считаем экономию до начала работы и отказываемся от процедуры, если она не окупается. Это честнее, чем взять деньги за бесперспективное дело.
02
Проверяем причину, а не следствие
Часто стоимость завышена из-за ошибки в реестре. Исправление ошибки дешевле оспаривания оценки.
03
Знаем новый порядок
С 1 января 2026 года досудебный этап обязателен. Мы ведём процедуру по действующему порядку, а не по устаревшим инструкциям.
04
Землю оцениваем как землю
Учитываем обременения, доступ, коммуникации и ограничения застройки. Именно они чаще всего объясняют разрыв.
05
Работаем с портфелем
Для нескольких участков сразу отбираем те, где пересмотр даёт максимальный эффект.
06
Доводим до записи в реестре
Проверяем, что новая стоимость внесена в ЕГРН и учтена при расчёте платежей.
Кто ведёт направление
Максим ЛедневОснователь группы компаний
Глеб КолесникИсполнительный директор
Александр ЧерновЭксперт по земельным торгам
Алина ГридневаВедущий кадастровый эксперт
Наталья ФёдороваВедущий брокер по земельным сделкам
Геннадий ЗахаровФинансовый директор
Материалы по теме
Разбираем кадастровую стоимость подробно
Вопросы
Частые вопросы об оспаривании кадастровой стоимости
( 12 вопросов )
Куда теперь подавать заявление?
В бюджетное учреждение субъекта РФ, которое проводило кадастровую оценку. С 1 января 2026 года это обязательный досудебный этап по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. Комиссии при Росреестре в прежнем виде не применяются.
Можно ли сразу пойти в суд?
Нет. Суд принимает дело только после решения бюджетного учреждения либо после того, как истёк срок рассмотрения заявления без ответа. Обращение в суд без досудебного этапа не даст результата.
Сколько можно сэкономить?
Экономия равна разнице в платежах при старой и новой стоимости и зависит от размера разрыва, ставки и площади участка. Мы считаем эту сумму до начала работы по вашему конкретному участку и показываем расчёт.
Когда оспаривание не имеет смысла?
Когда разрыв между кадастровой и рыночной стоимостью небольшой, участок недорогой или до следующей переоценки осталось мало времени. В этих случаях расходы на отчёт и сопровождение превышают экономию.
Что нужно, чтобы начать?
Кадастровый номер участка. Остальное мы поднимем из открытых источников и реестра: характеристики, действующую кадастровую стоимость, ограничения и обременения.
Пересчитают ли налог за прошлые годы?
Порядок применения новой стоимости к прошлым периодам зависит от конкретной ситуации и оснований пересмотра. Мы разбираем это отдельно и не обещаем автоматический возврат.
Что делать, если стоимость завышена из-за ошибки в реестре?
Тогда оспаривать оценку не нужно. Исправляется сама ошибка в характеристиках объекта: площадь, вид разрешённого использования, категория. Это проще, быстрее и дешевле.
Как быстро новая стоимость появится в реестре?
Новые сведения вносятся в ЕГРН в течение 5 рабочих дней после вступления решения в силу.
Можно ли оспорить стоимость арендованного участка?
Право на пересмотр есть у лиц, чьи права и обязанности затрагивает кадастровая стоимость. Если арендная плата считается от неё, интерес у арендатора есть. Конкретную ситуацию разбираем по договору.
Даёте ли вы гарантию снижения?
Нет. Решение принимает бюджетное учреждение, а при обжаловании — суд. Гарантировать его не может никто. Мы отвечаем за расчёт выгоды до старта, за качество отчёта и за ведение процедуры.
У меня несколько участков. Работаете с портфелем?
Да, и это чаще всего самый разумный сценарий. Мы отбираем объекты, где разрыв максимальный, и ведём их первыми, чтобы экономия перекрыла расходы по всему портфелю.
В каких регионах вы работаете?
По всей России. Заявление подаётся в бюджетное учреждение того субъекта, где находится участок, а подготовка документов ведётся дистанционно.
Заявка
Пришлите кадастровый номер — посчитаем выгоду
Сравним кадастровую стоимость с рыночной и назовём разницу в платежах за год. Если процедура не окупается, скажем прямо.
- Телефон+7 909 966-77-69
- Почтаinfo@czss.ru
- Мессенджеры
Посчитать выгоду
Укажите телефон или Telegram — свяжемся и уточним детали.
Заявка отправлена
Специалист направления «Кадастровая стоимость» свяжется с вами в ближайшее время.