Что будет, если геодезист ошибётся?
Коротко
Ошибку кадастровых работ, воспроизведённую в ЕГРН, закон называет реестровой: это ошибка межевого или технического плана. Исправляет её государственный регистратор по статье 61 ФЗ № 218-ФЗ в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, подтверждающих ошибку, — подготовка этих документов в срок не входит. Если есть основания полагать, что исправление причинит вред или нарушит законные интересы правообладателей и третьих лиц, оно возможно только по решению суда. За достоверность плана отвечает подписавший его кадастровый инженер, его ответственность страхуется по ст. 29.2 ФЗ № 221-ФЗ.
Что происходит на практике
Описку самого Росреестра закон называет технической ошибкой: её исправляют в течение трёх рабочих дней (часть 1 статьи 61 ФЗ № 218-ФЗ). Ошибка, допущенная при кадастровых работах и воспроизведённая в ЕГРН, — реестровая: регистратор исправляет её в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, подтверждающих ошибку, либо на основании вступившего в силу решения суда (часть 3 той же статьи).
Полевые измерения может выполнять геодезист, но межевой план готовит и подписывает кадастровый инженер — ответственность за достоверность документа лежит на нём. Его гражданская ответственность страхуется в обязательном порядке: страховая сумма не может быть меньше 2,5 млн рублей в отношении каждого кадастрового инженера (статья 29.2 ФЗ № 221-ФЗ). Убытки заказчику и третьим лицам возмещаются прежде всего за счёт страхового возмещения по этому договору.
Часть 4 статьи 61 ФЗ № 218-ФЗ: если есть основания полагать, что исправление причинит вред или нарушит законные интересы правообладателей и третьих лиц, которые полагались на записи ЕГРН, — например, площадь соседнего участка уменьшится, — сведения меняют только по решению суда. Распространённая формулировка «если исправление влечёт прекращение или переход права» взята из прежнего закона о кадастре и с 2017 года не действует.
Границы участка пересекаются с соседними, контур смещён относительно фактического положения, площадь не сходится с документами. Чаще всего это обнаруживается при сделке, разделе участка или постановке дома на учёт: Росреестр приостанавливает учётно-регистрационные действия до устранения расхождения. Это приостановление, а не отказ и не запрет сделки — договор подписать можно, регистрация ждёт исправления сведений.
Расходы на повторные кадастровые работы, сорванная сделка, перенос или снос неправильно размещённого объекта возмещаются по статье 29.2 ФЗ № 221-ФЗ — за счёт страхового возмещения по договору обязательного страхования ответственности кадастрового инженера. Автоматической выплаты закон не предусматривает: если инженер и страховщик возмещать отказываются, вину и размер убытков устанавливает суд. Статья 61 ФЗ № 218-ФЗ регулирует само исправление записи в реестре, а не возмещение вреда.
Когда это не работает
- Не всякое расхождение — ошибка геодезиста. Забор мог быть изначально поставлен не по границе, а смещение картинки на публичной кадастровой карте бывает погрешностью отображения, а не сведений реестра.
- Пять рабочих дней — это срок работы регистратора со дня получения документов, подтверждающих ошибку. Контрольные измерения, заключение кадастрового инженера и согласование со смежниками в этот срок не входят и занимают больше времени.
- Страхование ответственности кадастрового инженера не означает автоматической выплаты: она возможна при доказанной вине, в пределах страховой суммы и на условиях конкретного полиса, а спор о размере убытков разрешает суд.
- Если сосед не согласен с исправлением границ, административный путь закрывается. Росреестр не станет менять сведения за счёт чужого участка без судебного решения.
- Здесь описан общий федеральный порядок. Что именно потребуется в вашем случае, видно из уведомления Росреестра и документов по участку — на них и ориентируйтесь.
Как исправляют реестровую ошибку
Сначала ошибку нужно доказать. Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости — координаты характерных точек границы есть именно в ней, в краткой выписке об основных характеристиках и правах их нет. Сравните сведения реестра с фактическим положением участка: где стоят межевые знаки, где проходит забор, как участок отображается на публичной кадастровой карте относительно соседних. Расхождение фиксирует кадастровый инженер — он проводит контрольные измерения и готовит заключение о том, что сведения реестра не соответствуют действительности и в чём именно состоит ошибка.
Административный путь: кадастровый инженер готовит новый межевой план с заключением об ошибке, при необходимости согласовывает границы со смежными собственниками, после чего в Росреестр подаётся заявление об исправлении реестровой ошибки — через МФЦ или личный кабинет. Государственный регистратор исправляет ошибку в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, подтверждающих ошибку, и уведомляет правообладателя (статья 61 ФЗ № 218-ФЗ). Если ошибку допустил тот же инженер, переделку работ обычно берёт на себя он — это вопрос договора и претензии по нему.
Судебный путь нужен, когда исправление затрагивает чужие права: площадь участка уменьшается, часть земли переходит соседу, смежник не согласовывает новые границы. Тогда подаётся иск об исправлении реестровой ошибки или об установлении границ, и решение суда становится основанием для внесения сведений в ЕГРН. Убытки — расходы на повторные работы, сорванная сделка, снос неправильно размещённой постройки — сначала предъявляют кадастровому инженеру и его страховщику по статье 29.2 ФЗ № 221-ФЗ, а при отказе или споре о размере взыскивают через суд. Отдельно стоит случай, когда сведения внесены не по неосторожности, а заведомо ложно: это уже не реестровая ошибка, а самостоятельное правонарушение с более строгой ответственностью, вплоть до уголовной; квалификация зависит от размера ущерба и требует оценки юриста.
Что делать дальше
Нужно исправить границы участка в реестре
Сверим сведения ЕГРН с фактическим положением участка, подготовим межевой план с заключением об ошибке и проведём исправление в Росреестре, а при споре со смежником — в суде.
Соседние вопросы