Как узнать на ком числится земельный участок?

Порядок действий: от карты до архива

Когда это не работает

• Общедоступная выписка не назовёт постороннему гражданина. Если правообладатель — физическое лицо, не открывшее свои данные, и вы не входите в перечень части 6 статьи 36.3 ФЗ № 218-ФЗ, в графе будет запись «физическое лицо» без имени и даты рождения. Сервисы, обещающие ФИО любого собственника за плату, работают в обход пункта 25 статьи 62 ФЗ № 218-ФЗ, который прямо запрещает перепродажу сведений ЕГРН и сайты-двойники, — либо торгуют устаревшими выгрузками.
• Право смежника не срабатывает автоматически. ФИО владельца соседнего участка выдают правообладателю смежного участка, но при условии, что в ЕГРН внесены координаты характерных точек границ. Если границы не установлены, этот путь закрыт, пока участки не отмежёваны.
• Нотариус выдаёт свидетельство не по любому обращению. Статья 85.1 Основ законодательства о нотариате содержит закрытый перечень оснований: заключённый договор с правообладателем, предварительный договор об отчуждении объекта, спор о приватизации, иск о возмещении вреда, иск об истребовании или устранении нарушений либо взыскание задолженности, обращение взыскания на имущество. Нужны письменные доказательства; при их недостаточности выносится мотивированный отказ, который обжалуется в суд. Голое намерение купить землю или бытовой спор с соседом основанием не являются.
• Пустая графа о правах не означает, что участок ничей. Право могло возникнуть до вступления в силу ФЗ № 122-ФЗ, наследство могло быть принято фактически без переоформления, участок мог быть ранее учтённым. Собственник существует, а реестр о нём молчит.
• Фактический пользователь и правообладатель — разные лица. Землёй может пользоваться арендатор, обладатель сервитута или человек без документов вовсе. Выписка отвечает на вопрос о зарегистрированных правах, а не о том, кто косит траву за забором.

Почему ЕГРН перестал называть имена и что делать дальше

До марта 2023 года выписка из ЕГРН была универсальным ответом на вопрос «чей участок»: любой человек заказывал документ и видел ФИО владельца. Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ дополнил ФЗ № 218-ФЗ статьёй 36.3 и изменил порядок предоставления сведений: персональные данные гражданина-правообладателя в общедоступных выписках закрыты, вместо имени стоит «физическое лицо». Сведения о юридических лицах, о Российской Федерации, субъекте РФ и муниципальном образовании как правообладателях закрытию не подверглись — их наименование в выписке видно по-прежнему.

Это не запрет узнавать владельца, а изменение порядка доступа. Первый и самый простой путь — часть 6 статьи 36.3: ФИО и дату рождения правообладателя выдают без его согласия сособственнику, супругу, правообладателю смежного земельного участка при внесённых в ЕГРН координатах границ, сторонам зарегистрированного договора аренды или найма, обладателю сервитута, собственнику здания на чужом участке и собственнику участка под чужим зданием. Второй — запись о согласии, которую собственник вносит сам (этим часто пользуются продавцы, чтобы подтвердить добросовестность перед покупателем). Третий — нотариус по статье 85.1 Основ законодательства о нотариате. Четвёртый — запросы суда, органов власти, правоохранительных органов и других лиц из части 13 статьи 62. Для покупателя практический вывод простой: сведения о владельце удобнее получать от самого продавца, а выписку использовать для проверки того, совпадает ли предъявленный им статус с записями реестра.

Отдельный сюжет — участки без зарегистрированных прав. Здесь выписка ценна тем, что показывает отсутствие записи, а не имя. Дальше вопрос переходит в администрацию: если государственная собственность на землю не разграничена, участок предоставляет орган, названный в пункте 2 статьи 3.3 ФЗ № 137-ФЗ, — как правило, орган местного самоуправления по месту нахождения земли, а в городах федерального значения орган исполнительной власти субъекта. Именно туда подаётся заявление о предоставлении участка или запрос о его правовом статусе. Если же участок ранее учтённый и права на него возникли давно, поиск ведётся по архивным документам о выделении земли, а не по реестру.