Как участвовать в торгах на земельный участок физическому лицу?
Коротко
Физлицо участвует в земельных торгах на общих основаниях, а в аукционах по ст. 39.18 ЗК РФ (ИЖС, ЛПХ, садоводство) участвуют только граждане. Нужно найти извещение на torgi.gov.ru, внести задаток по реквизитам из извещения и подать заявку по установленной форме с копией паспорта и документом о внесении задатка (п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ). Извещение размещается не менее чем за десять рабочих дней до аукциона (п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ), приём документов прекращается не ранее чем за три рабочих дня. По общему правилу аукцион электронный: нужны регистрация на площадке и электронная подпись.
Порядок участия: что подать и в какие сроки
Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте торгов torgi.gov.ru и на официальном сайте уполномоченного органа не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона (п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ) и должно быть доступно всем без взимания платы. В извещении — предмет торгов, начальная цена, шаг аукциона, размер и реквизиты задатка, форма заявки и сроки её приёма.
По п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ гражданин подаёт заявку по установленной в извещении форме с банковскими реквизитами счёта для возврата задатка, копию документа, удостоверяющего личность, и документы, подтверждающие внесение задатка. Приём документов прекращается не ранее чем за три рабочих дня до дня аукциона (п. 4 ст. 39.12 ЗК РФ) — точную дату окончания приёма смотрят в извещении, она может быть и раньше.
Размер, срок и реквизиты внесения задатка определяет организатор в извещении, единой ставки по стране нет. При электронном аукционе заявка с банковскими реквизитами счёта для возврата задатка направляется оператору электронной площадки (п. 6 ст. 39.13 ЗК РФ), а платёжные реквизиты и порядок расчётов берут из извещения и регламента площадки. Заявителю, не допущенному к участию, задаток возвращают в течение трёх рабочих дней со дня оформления протокола рассмотрения заявок (п. 11 ст. 39.12 ЗК РФ); участникам, не победившим в аукционе, — в течение трёх рабочих дней после протокола о результатах; победителю задаток засчитывается в счёт цены или арендной платы.
Перечень оснований закрытый (п. 8 ст. 39.12 ЗК РФ): не представлены необходимые документы или представлены недостоверные сведения; задаток не поступил на дату рассмотрения заявок; заявку подало лицо, которое по закону не вправе быть участником такого аукциона, покупателем или арендатором участка; сведения о заявителе есть в реестре недобросовестных участников аукциона. Это недопуск к торгам, а не отказ в предоставлении участка.
Если по окончании срока подана только одна заявка, аукцион признаётся несостоявшимся (п. 12 ст. 39.12 ЗК РФ), но участок не пропадает: когда заявка и заявитель соответствуют требованиям, уполномоченный орган в течение десяти дней направляет заявителю подписанный проект договора, и договор заключается по начальной цене предмета аукциона (п. 13 ст. 39.12 ЗК РФ). Для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводства и деятельности КФХ действует ст. 39.18 ЗК РФ: сначала публикуется извещение, и аукцион проводят, только если в течение тридцати дней о намерении участвовать заявил кто-то ещё. Участниками такого аукциона могут быть только граждане (п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ).
Когда это не работает
- Не каждый участок уходит через аукцион: п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ содержит закрытый перечень оснований предоставления в аренду без торгов. Если ваш случай в этом перечне, участок предоставляют по заявлению, без аукциона. Для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводства и деятельности КФХ работает процедура ст. 39.18 ЗК РФ: торги назначают только тогда, когда о намерении участвовать заявил кто-то ещё.
- Начальная цена, шаг аукциона, размер, срок и реквизиты задатка, требования к заявке устанавливаются организатором по каждому лоту. Универсальных цифр нет: условия читают в извещении и аукционной документации конкретного участка, а не по аналогии с соседним муниципалитетом.
- Победа на торгах не равна праву на участок. Проект договора направляется победителю после протокола о результатах, а право возникает после государственной регистрации. Уклонение победителя от подписания влечёт потерю задатка и включение сведений в реестр недобросовестных участников аукциона; из реестра они исключаются по истечении двух лет со дня внесения (ст. 39.12 ЗК РФ).
- По общему правилу земельные аукционы проводятся в электронной форме, исключения возможны только в случаях, предусмотренных федеральным законом (п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ). Электронный формат добавляет техническую подготовку: без регистрации на площадке и действующей усиленной квалифицированной электронной подписи заявку не подать. Оформление занимает время, а срок приёма заявок из-за проблем на стороне заявителя не продлевается.
- Порядок торгов менялся, и старые публикации устарели: срок размещения извещения «за тридцать дней», который часто встречается в интернете, действующей редакции п. 19 ст. 39.11 ЗК РФ не соответствует — там десять рабочих дней. Перед действиями сверяйте актуальную редакцию статей 39.11–39.13 и 39.18 ЗК РФ и условия конкретного извещения.
Путь физлица от поиска лота до договора
Есть два входа в торги. Первый — участок уже сформирован и выставлен органом власти: гражданин отслеживает извещения на torgi.gov.ru и подаёт заявку. Второй — инициатива самого заинтересованного лица: по п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ образование участка для продажи или аренды через аукцион может проводиться по инициативе гражданина или юридического лица, которое готовит схему расположения участка, добивается её утверждения и за свой счёт обеспечивает кадастровые работы. Для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводства и деятельности КФХ инициатива идёт через процедуру ст. 39.18 ЗК РФ — с заявления о предварительном согласовании предоставления участка. Второй путь длиннее и не даёт преимущества на самих торгах: участок получит тот, кто предложит больше.
Техника участия одинакова для граждан и организаций, кроме аукционов по п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ, где участвовать могут только граждане. В извещении смотрят не только цену: там указаны вид разрешённого использования, ограничения и обременения, технические условия подключения к сетям, срок аренды. Задаток вносится так, чтобы деньги поступили до даты рассмотрения заявок, иначе последует недопуск. Дальше — протокол рассмотрения заявок с решением о допуске, сами торги, протокол о результатах, направление проекта договора победителю в срок, установленный ст. 39.13 ЗК РФ для электронного аукциона, подписание усиленной квалифицированной электронной подписью и государственная регистрация права или договора аренды.
Частая ошибка — смешивать обычный аукцион по статьям 39.11–39.13 ЗК РФ и процедуру ст. 39.18 ЗК РФ для ИЖС, личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, садоводства для собственных нужд и крестьянского (фермерского) хозяйства. Во втором случае гражданин обращается с заявлением, орган публикует извещение, и если за тридцать дней о намерении участвовать не заявил никто другой, участок предоставляется без торгов. Также стоит различать недопуск к участию и признание аукциона несостоявшимся: первое закрывает дорогу к лоту, второе при единственной соответствующей требованиям заявке, наоборот, ведёт к договору по начальной цене.
Что делать дальше
Сопровождение участия в земельных торгах
Подбираем лоты по вашим критериям, разбираем извещение и аукционную документацию, проверяем ограничения и обременения участка, помогаем с регистрацией на площадке, задатком и подачей заявки, ведём подписание договора и регистрацию.
Соседние вопросы