Как купить землю у государства под строительство?
Коротко
Свободный участок, вид разрешённого использования которого предусматривает строительство зданий, по общему правилу не продают: его предоставляют через аукцион на право аренды (п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ). Исключение названо там же — случаи статьи 39.18 ЗК РФ: гражданину участок под ИЖС, ЛПХ в населённом пункте или садоводство могут продать по пп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Когда участок продаётся, общее правило — аукцион (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ), без торгов — только по закрытому перечню пункта 2 этой статьи. Для застройщика главное основание — выкуп земли под собственным зданием (ст. 39.20 ЗК РФ).
Как проходит покупка участка у государства
Если основной вид разрешённого использования участка предусматривает строительство зданий и сооружений, предоставление такого участка осуществляется путём проведения аукциона на право заключения договора аренды (п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ). Исключение указано в самой норме — случаи проведения аукциона по статье 39.18 ЗК РФ. Именно поэтому вопрос «где купить свободный участок под стройку» в большинстве ситуаций упирается не в цену, а в отсутствие такого способа предоставления.
Продажа участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах в форме аукциона (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ). Случаи покупки без аукциона перечислены в пункте 2 той же статьи, перечень закрытый: если ситуация под него не подпадает, основания для выкупа без торгов не возникает. Подготовку и организацию аукциона регулирует статья 39.11 ЗК РФ, извещения публикуются на официальном сайте торгов; по общему правилу торги проводятся в электронной форме (ст. 39.13 ЗК РФ), если федеральным законом не установлено иное.
Подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ: участок, на котором расположено здание, продаётся собственнику этого здания в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 ЗК РФ. По пункту 1 статьи 39.20 исключительное право приобрести участок в собственность или в аренду имеют собственники расположенных на нём зданий и сооружений — если иное не установлено этой статьёй или другим федеральным законом. На объекты незавершённого строительства норма не распространяется.
Подпункт 10 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ работает по процедуре статьи 39.18 ЗК РФ и рассчитан на граждан: ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводство, а также крестьянские фермерские хозяйства. По заявлению уполномоченный орган в срок не более двадцати дней публикует извещение о предоставлении участка либо отказывает. В течение тридцати дней со дня размещения извещения другие граждане вправе заявить о намерении участвовать в аукционе: если такие заявления поступили — участок уходит на торги, если нет — орган готовит проект договора купли-продажи или аренды.
Заявление о предоставлении участка без торгов рассматривают в срок не более чем двадцать дней со дня его поступления (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ); отказ возможен только по основаниям статьи 39.16 ЗК РФ. Цена продажи без торгов не может превышать кадастровую стоимость участка, если иной размер цены не установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ), а конкретный порядок её расчёта устанавливают Правительство РФ, орган власти субъекта РФ или орган местного самоуправления — в зависимости от того, в чьей собственности участок (п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ).
Когда это не работает
- Аукциона по продаже свободного участка «под стройку» для организации или предпринимателя не бывает: если основной вид разрешённого использования допускает строительство зданий и сооружений, участок выставляют на аукцион на право аренды (п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ). Единственное исключение из этой нормы — случаи статьи 39.18 ЗК РФ, а они рассчитаны на граждан.
- Часть земель по закону вообще не переходит в частную собственность — их можно только арендовать. Это касается и выкупа под своим зданием: если участок ограничен в обороте, исключительное право по статье 39.20 ЗК РФ реализуется через аренду, а не через покупку. Оборотоспособность проверяется до подачи заявления, а не после победы на торгах.
- Объект незавершённого строительства права выкупа не даёт: статья 39.20 ЗК РФ говорит о собственниках зданий и сооружений. Пока объект не достроен и не зарегистрирован в ЕГРН как здание, основание по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ не возникает. Выкупается при этом не любая площадь, а участок, необходимый для эксплуатации объекта, — соразмерность площади орган проверяет и по ней чаще всего спорят.
- Право собственности само по себе не даёт права строить. Возможность и параметры застройки определяют градостроительный регламент и вид разрешённого использования, а с 1 марта 2026 года действует правило: вид использования здания должен соответствовать виду разрешённого использования участка (статья 14.1 ЗК РФ, введена Федеральным законом от 31.07.2025 № 295-ФЗ).
- Выкупная цена без торгов зависит от муниципалитета или субъекта РФ: льготные проценты от кадастровой стоимости устанавливаются актами того органа, которому принадлежит участок, единой ставки по стране нет. Федеральное здесь только ограничение сверху — цена не выше кадастровой стоимости, если иной размер не установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).
Почему под строительство обычно сначала арендуют, а выкупают потом
Логика Земельного кодекса такая: незастроенную землю под строительство государство передаёт в аренду, а продаёт в основном то, что уже застроено. Это не обычай, а норма: пункт 7 статьи 39.11 ЗК РФ предписывает предоставлять участок, основной вид разрешённого использования которого предусматривает строительство зданий и сооружений, через аукцион на право заключения договора аренды, и делает исключение только для случаев статьи 39.18 ЗК РФ. Отсюда типовой маршрут из двух шагов. Сначала участок берётся в аренду — на аукционе или, если есть основание из пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, без торгов. Затем возводится объект, право на который регистрируется в ЕГРН как на здание или сооружение. После этого включается статья 39.20 ЗК РФ: у собственника здания появляется исключительное право приобрести участок, и выкуп идёт без торгов по подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
Отдельный маршрут есть у гражданина, которому нужен участок под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта или садоводство. Здесь продажа возможна напрямую — подпункт 10 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ по процедуре статьи 39.18. Заявление подаётся в орган, распоряжающийся землёй; он либо отказывает, либо публикует извещение о предоставлении участка. Если за тридцать дней со дня размещения извещения никто больше не заявился, готовится договор; если заявился хоть один человек — назначается аукцион, и участок достанется тому, кто предложит больше. Свободные участки и извещения смотрят на официальном сайте торгов и на сайте органа власти; аукционы по общему правилу проходят в электронной форме.
До подачи заявки или заявления проверять надо не цену, а пригодность участка: градостроительный регламент и территориальную зону по правилам землепользования и застройки, вид разрешённого использования, охранные зоны, возможность подключения к сетям. Ни аукцион, ни договор не вернут деньги за то, что на полученной земле нельзя построить задуманное. Если подходящий участок ещё не образован или его границы не уточнены, процедура начинается с заявления о предварительном согласовании предоставления участка (статья 39.15 ЗК РФ) и схемы расположения. Заявление о предоставлении уже образованного участка без торгов рассматривают в срок не более чем двадцать дней со дня поступления (пункт 5 статьи 39.17 ЗК РФ), отказать могут только по основаниям статьи 39.16 ЗК РФ, и в решении обязаны указать все причины. Отказ по основанию, которого в этом перечне нет, оспаривается.
Что делать дальше
Земельные торги и выкуп участка у государства
Проверим, есть ли у вас основание для выкупа без торгов, или подберём участок на аукционе: анализ градостроительных ограничений и вида разрешённого использования, подготовка заявления и схемы расположения, сопровождение подачи заявки и участия в торгах, работа с отказом уполномоченного органа.
Соседние вопросы