Как можно взять землю в аренду?
Коротко
Землю в государственной или муниципальной собственности по общему правилу берут в аренду на торгах — через электронный аукцион (статья 39.13 ЗК РФ). Без торгов участок дают только по закрытому перечню пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Гражданину под ИЖС — не сразу: сначала публикуется извещение, и если за тридцать дней откликнутся другие претенденты, назначается аукцион (статья 39.18 ЗК РФ). Заявление о предоставлении без торгов рассматривают в срок не более двадцати дней (пункт 5 статьи 39.17), отказать могут только по основаниям статьи 39.16. Частную землю арендуют по договору с собственником.
Порядок действий и основания
Кадастровый номер, границы и вид разрешённого использования видно на публичной кадастровой карте Росреестра, правообладатель и обременения — в выписке из ЕГРН. Если земля частная, порядок предоставления публичных участков не применяется: договор заключается напрямую с собственником, администрация в этом не участвует.
Договор аренды государственного или муниципального участка заключается на торгах в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ). Подготовка и проведение — статьи 39.11 и 39.12; аукцион проводится в электронной форме, кроме случаев, предусмотренных федеральным законом (пункт 1 статьи 39.13). Решение о проведении аукциона орган принимает в том числе по заявлениям граждан и юридических лиц (пункт 1 статьи 39.11). Если участок ещё предстоит образовать, инициатор сам за свой счёт готовит схему расположения и обеспечивает кадастровые работы (подпункты 1 и 4 пункта 4 статьи 39.11), а после кадастрового учёта обращается с заявлением о проведении аукциона (подпункт 6 того же пункта).
Основания перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ. В частности: участок гражданину для ИЖС, для ЛПХ в границах населённого пункта и для садоводства — но только в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 (подпункт 15); участок взамен изъятого; гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества, а также для ЛПХ на участке за границами населённого пункта (подпункт 19); садовые и огородные участки членам товарищества, которому предоставлен исходный участок. С 1 марта 2026 года подпункт 31 (новый договор аренды сельхозучастка с добросовестным арендатором) действует в редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ.
Порядок предоставления без торгов — статьи 39.14–39.17 ЗК РФ: при необходимости образования участка готовится схема расположения, подаётся заявление о предварительном согласовании, выполняются кадастровые работы, затем подаётся заявление о предоставлении. Его рассматривают в срок не более двадцати дней (пункт 5 статьи 39.17); отказать могут только по основаниям статьи 39.16. Отдельно от отказа закон предусматривает возврат заявления в течение десяти дней, если оно подано не в тот орган или без приложений (пункт 3 статьи 39.17).
По статье 39.18 ЗК РФ уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении участка. В течение тридцати дней другие граждане вправе заявить о намерении участвовать в аукционе — тогда участок выставляется на торги, и заявитель участвует в них на общих основаниях. Если заявлений нет, орган готовит проект договора либо решение о предварительном согласовании, проверив основания статьи 39.16. Договор аренды гражданину для ИЖС и для ЛПХ в границах населённого пункта заключается на двадцать лет (подпункт 3 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).
Когда это не работает
- Основание для аренды без торгов нельзя подобрать под ситуацию: перечень пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ закрытый. Если ситуация в него не попадает, остаётся аукцион — даже когда проект полезен для района и подкреплён обоснованием.
- Обращение по статье 39.18 ЗК РФ не гарантирует участок без торгов. Извещение публикуется именно для того, чтобы выявить других претендентов: появился хотя бы один — участок уходит на аукцион, и заявитель участвует в нём на общих основаниях. Отсутствие других заявлений тоже не обязывает орган заключить договор: он проверяет основания статьи 39.16.
- Не всякая земля предоставляется в аренду: участки, изъятые или ограниченные в обороте, а также зарезервированные для государственных и муниципальных нужд, идут по особым правилам либо не предоставляются. Ограничения проверяют по выписке из ЕГРН и градостроительной документации.
- Арендная плата считается не произвольно. С 1 января 2026 года размер платы за участки, предоставляемые без торгов, определяется на основании кадастровой стоимости (пункт 7 статьи 39.7 ЗК РФ, введён Федеральным законом от 08.08.2024 № 321-ФЗ); на аукционе цена определяется его результатами. Порядок расчёта, ставки и льготные категории по региональным и муниципальным землям устанавливают орган власти субъекта и орган местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7) — смотрите их нормативный акт либо запрашивайте расчёт в уполномоченном органе.
- Взять участок — не значит использовать его как угодно. С 1 марта 2026 года вид использования зданий должен соответствовать виду разрешённого использования участка (статья 14.1 ЗК РФ), а арендатор публичного участка не вправе в одностороннем порядке выбрать вид использования, отличный от указанного в договоре аренды (статья 14.4 ЗК РФ, Федеральный закон от 31.07.2025 № 295-ФЗ). Использование не по назначению считается нецелевым.
- Отказ по заявлению о предоставлении без торгов возможен только по основаниям статьи 39.16 ЗК РФ и не равен запрету обращаться снова. Отдельный сюжет — регистрация: если в ЕГРН нет координат границ участка, регистрационные действия приостанавливаются (Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ), это приостановление, а не отказ.
Как выбрать путь: торги или предоставление без торгов
Логика Земельного кодекса простая: публичная земля распределяется на конкурентной основе, а исключения перечислены прямо в законе. Поэтому первый вопрос — попадает ли ваша ситуация в пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Если да, участок можно получить по заявлению в порядке статей 39.14–39.17: схема расположения (когда участок ещё предстоит образовать), предварительное согласование, кадастровые работы, заявление о предоставлении. Если нет — путь один: аукцион. Формулировки подпунктов узкие, и у части из них внутри есть свои условия, поэтому подпункт нужно читать целиком, а не по названию.
Аукцион не обязательно ждать. Решение о его проведении уполномоченный орган принимает в том числе по заявлению гражданина или юридического лица (пункт 1 статьи 39.11 ЗК РФ): по участку, который ещё предстоит образовать, инициатор за свой счёт готовит схему расположения и кадастровые работы (подпункты 1 и 4 пункта 4 статьи 39.11), а после постановки участка на кадастровый учёт обращается с заявлением о проведении аукциона (подпункт 6 того же пункта). Сами торги проходят в электронной форме на электронной площадке (статья 39.13), поэтому заранее нужны электронная подпись и регистрация. Извещения публикуются на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов и в порядке официального опубликования муниципальных актов, там же указываются начальная цена, задаток и срок приёма заявок.
Отдельный порядок действует для граждан, которым нужен участок под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство в границах населённого пункта, садоводство для собственных нужд, а также для крестьянских (фермерских) хозяйств. По статье 39.18 ЗК РФ администрация сначала публикует извещение и тридцать дней ждёт заявлений от других претендентов. Появились конкуренты — назначается аукцион, и это нормальный ход процедуры, а не отказ. Заявлений не поступило — орган готовит проект договора либо решение о предварительном согласовании, если нет оснований для отказа по статье 39.16. Именно поэтому предоставление гражданину участка под ИЖС «без торгов» работает только через эту процедуру: подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 прямо отсылает к пункту 5 статьи 39.18.
Так тоже спрашивают
- как взять землю в аренду?
Что делать дальше
Сопровождение аренды земли и участия в торгах
Проверим участок по ЕГРН и градостроительной документации, оценим, есть ли основание получить его без торгов, подготовим заявление или заявку на аукцион и проведём процедуру до подписания и регистрации договора аренды.
Соседние вопросы