Как приватизировать землю под частным домом?

Порядок действий

Когда это не работает

• Отказать могут только по основаниям статьи 39.16 ЗК РФ — это закрытый перечень из 26 пунктов: участок изъят или ограничен в обороте, зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, на нём расположен объект другого лица, разрешённое использование не соответствует заявленной цели. Отказ должен быть мотивированным, с указанием всех оснований (пункт 5 статьи 39.17 ЗК РФ). Это отказ, а не приостановление: после устранения причины заявление подают заново.
• Ограниченные в обороте земли в частную собственность не предоставляются, кроме случаев, прямо установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ). К ним относятся, в частности, участки из состава земель лесного фонда и в границах особо охраняемых природных территорий. Отдельно действует прямой запрет приватизации участков в пределах береговой полосы водного объекта (пункт 8 статьи 27 ЗК РФ) — это не ограничение оборота, а запрет. Здесь возможна аренда или иное пользование, но не выкуп.
• Долгое проживание в доме само по себе права на землю не даёт. Условия статьи 3.8 ФЗ № 137-ФЗ работают только вместе: дом возведён до 14 мая 1998 года, расположен в границах населённого пункта, используется для постоянного проживания, право собственности на него не зарегистрировано ни за заявителем, ни за другими лицами, участок заявителю не предоставлялся. Подтверждают документами из перечня статьи: документ о предоставлении участка, технический учёт дома до 1 января 2013 года, регистрация по месту жительства в доме до 14 мая 1998 года, выписка из похозяйственной книги, подключение дома к инженерным сетям. Если право на дом уже зарегистрировано, это основание не подходит — остаётся выкуп по статье 39.20 ЗК РФ.
• Цену выкупа устанавливает тот публичный собственник, которому принадлежит земля: Правительство РФ — по федеральным участкам, орган власти субъекта — по участкам субъекта и землям, государственная собственность на которые не разграничена, орган местного самоуправления — по муниципальным (пункт 2 статьи 39.4 ЗК РФ). Цена не может превышать кадастровую стоимость участка (пункт 3 той же статьи). Единой ставки по стране нет — конкретный процент смотрят в акте того публичного собственника, которому принадлежит земля.
• Решение органа власти не гарантировано никем. Региональные льготные основания бесплатного предоставления, в том числе для многодетных семей и отдельных категорий граждан, устанавливаются законами субъектов РФ и различаются от региона к региону — их смотрят в нормативном акте субъекта и правилах землепользования и застройки.

Бесплатное оформление и выкуп: чем они различаются

Словом «приватизация» на практике называют два разных механизма. Первый — признание уже возникшего права. Если участок предоставлялся гражданину до введения в действие Земельного кодекса, то есть до 30 октября 2001 года, для ведения личного подсобного или дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования, такой участок считается предоставленным на праве собственности (пункт 9.1 статьи 3 ФЗ № 137-ФЗ), а оформление сроком не ограничивается (пункт 3 той же статьи). Администрация здесь ничего не «даёт»: человек регистрирует право, которое уже возникло по закону, на основании старого документа о выделении земли. Исключение — участки, которые по закону вообще не могут находиться в частной собственности.

Второй механизм — предоставление участка, который сегодня находится в государственной или муниципальной собственности. Собственник дома обращается по статье 39.20 ЗК РФ: у него исключительное право приобрести землю под своим объектом в собственность или в аренду, а продажа проводится без торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ). Если на неделимом участке стоит здание, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, эти лица приобретают участок в общую долевую собственность либо берут в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ). Отдельное бесплатное основание — статья 3.8 ФЗ № 137-ФЗ: дом расположен в границах населённого пункта, возведён до 14 мая 1998 года, используется заявителем для постоянного проживания, право собственности на дом отсутствует и у него, и у иных лиц, участок заявителю не предоставлялся. Уполномоченный орган осматривает дом и публикует извещение; обратиться по этому основанию можно до 1 марта 2031 года.

Требование о том, чтобы дом стоял в ЕГРН, относится к выкупу по статье 39.20 ЗК РФ: исключительное право на землю подтверждает именно зарегистрированное право собственности на здание. Статья 3.8 устроена наоборот — она рассчитана как раз на старый дом, права на который не зарегистрированы, и кадастровый учёт дома проводится внутри самой процедуры по техническому плану, одновременно с оформлением участка. Отдельно от этого жилой или садовый дом на участке ИЖС, ЛПХ или в СНТ ставят на учёт в упрощённом порядке дачной амнистии: технический план кадастрового инженера, декларация об объекте и документ на участок, государственная пошлина 700 рублей; амнистия продлена до 1 марта 2031 года.

Если у дома есть признаки самовольной постройки по статье 222 ГК РФ — возведён на участке, права на который не допускают такое строительство, без необходимых разрешений и согласований либо с нарушением градостроительных и строительных норм, — сначала решают вопрос с ней. Право собственности на самовольную постройку признают только при одновременном соблюдении трёх условий, первое из которых — наличие у лица прав на участок, допускающих строительство данного объекта. Нарушение хотя бы одного условия означает отказ, поэтому без прав на землю признать право на постройку не получится.