Как получить гектар в Подмосковье?

Порядок: где искать участок и на каком основании его дадут

Когда это не работает

• Бесплатной раздачи гектаров в Московской области нет. Региональные меры поддержки инвесторов существуют, но их условия область меняет — смотрите официальные ресурсы региона на дату обращения, а не статьи прошлых лет.
• Гектар под индивидуальное жилищное строительство упирается в предельный максимальный размер участка: его задаёт градостроительный регламент правил землепользования и застройки конкретного округа. Проверьте регламент до заявки — доля отказов по этому основанию здесь ни при чём, размер либо укладывается в регламент, либо нет.
• Основание без торгов не создаётся по желанию заявителя. Если ситуация не попадает ни в один подпункт пункта 2 статьи 39.3 (продажа) или пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (аренда), остаётся аукцион либо покупка у частного собственника.
• Заявление по подпункту 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ не гарантирует участок без аукциона: процедура статьи 39.18 предусматривает публикацию извещения, и появление других заявителей переводит лот на торги. Результат не обещает ни один орган.
• Дешёвый лот с постройками — не всегда выгодная сделка: земля может лежать в зоне с особыми условиями использования, здания быть аварийными, а сети — отсутствовать. Стоимость приведения объекта в рабочее состояние иногда превышает цену покупки.
• Статьи 14.1 и 14.4 ЗК РФ появились недавно, практика их применения только складывается. Перед сделкой сверяйте действующую редакцию кодекса и разъяснения по конкретному виду разрешённого использования.

Что на практике стоит за запросом «гектар в Подмосковье»

Запрос обычно означает одно из двух: человек ищет либо программу, по которой землю дают бесплатно, либо крупный участок под проект — базу отдыха, ферму, производство, посёлок. Первого варианта в Подмосковье нет: механизм бесплатного гектара установлен Федеральным законом от 01.05.2016 № 119-ФЗ для Арктической зоны и других территорий Севера, Сибири и Дальнего Востока, и на Московскую область он не распространяется. Значит, разговор идёт о платном получении — через аукцион, через покупку у частного собственника или через одно из оснований, при которых закон разрешает обойтись без торгов. Оснований два разных набора: для покупки — пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ, для аренды — пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Про основания «без торгов» есть распространённое заблуждение. Подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ действительно называет предоставление участка гражданину для индивидуального жилищного строительства, но действует он только в случаях пункта 5 статьи 39.18 ЗК РФ: орган публикует извещение о предоставлении участка, и если в установленный срок поступают заявления других граждан, заявителю отказывают в предоставлении без аукциона, а участок выставляют на торги. Рассчитывать на то, что заявление само по себе снимет конкуренцию, не стоит.

Аукцион — это не только цена. До подачи заявки имеет смысл проверить категорию земель и вид разрешённого использования, зоны с особыми условиями использования территории, наличие в ЕГРН координат характерных точек границ, доступ с дороги общего пользования и техническую возможность подключения к сетям. После победы на торгах эти вопросы решает уже победитель, и цена ошибки измеряется не задатком, а стоимостью проекта.

Отдельный сюжет — комплексы со зданиями. На торги выставляются бывшие санатории, детские лагеря и социальные объекты вместе с участками в несколько гектаров; такие лоты продаются в порядке приватизации по Федеральному закону от 21.12.2001 № 178-ФЗ, участок отчуждается вместе со зданием (статья 28 этого закона). Есть и обратный путь: собственник расположенного на участке здания вправе приобрести участок под ним без торгов — это одно из оснований пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ. Но такой лот покупают под конкретный сценарий использования, совместимый с видом разрешённого использования участка и ограничениями территории, а не для быстрой перепродажи.