Старинный санаторий на десять гектаров в лесу. Детский лагерь с десятками корпусов. Бывший соццентр, который когда-то принимал тысячи гостей. Всё это - не просто воспоминания советского прошлого. Это - реальные активы, которые в июле 2025 года Московская область выставляет на открытые торги.
Причём - не под снос, не на «распил», не втихую, а официально, прозрачно и с пониманием, зачем это нужно. Регион запускает серию аукционов, чтобы вернуть в экономику десятки гектаров и тысячи квадратных метров пустующей недвижимости - и предлагает каждому инвестору шанс вдохнуть в эти места новую жизнь.
📌 Объекты продаются с землёй, проходят по всем требованиям ФЗ-178, реализуются через АО «РАД» (Российский аукционный дом) на платформе lot-online.ru. Это тот случай, когда всё официально, выгодно и открыто.
📍 Что продаётся - шесть лотов по всей области
Подмосковье не просто продаёт «что осталось». На аукционы выходят объекты с историей: лагеря, учебные корпуса, санатории - те самые, которые знали золотое время, а теперь стоят без дела. Эти здания занимают по несколько гектаров, окружены лесами и полями, рядом - посёлки, дороги, железнодорожные ветки.
Вот лоты, которые появятся на торгах в июле 2025 года:
4 июля - Кузяево (Раменский р-н), санаторий 6 020 м², 10,8 га - от 57,2 млн₽
15 июля - Ногинск, учебный корпус 3 900 м², 1,3 га - от 48,8 млн₽
16 июля - Руднево (Кашира), оздоровительный комплекс 595 м², 2,9 га - от 10,9 млн₽
16 июля - Электрогорск, ветстанция 186 м², 0,13 га - от 5 млн₽
23 июля - Акатово (Клин), соццентр 3 897 м², 3,85 га - от 26,1 млн₽
24 июля - Цюрупы (Воскресенск), детский лагерь 8 949 м², 7,2 га - от 35,2 млн₽
📊 Возможности и подводные камни
Почему это может быть выгодно
Низкий порог входа. Цены в разы ниже рыночных.
Гектары земли. От 1 до 10 гектаров с уже оформленной собственностью.
Готовые здания. Даже в плохом состоянии - это фундамент.
Гибкость использования. Туризм, медцентр, школа, база отдыха, эко-глэмпинг.
Прозрачность сделки. Всё через «РАД» - официально, без подводных камней.
Поддержка региона. Область делает ставку на такие проекты и готова помогать.
С чем нужно считаться
Здания требуют ремонта. Иногда - капитального.
Коммуникации не всегда подключены. Часто придётся тянуть электричество, воду, газ.
Нужен анализ градостроительных ограничений. Некоторые участки с видом «лечебно-оздоровительный» или «туристическое обслуживание».
Не для перепродажи. Это вложение в проект, а не быстрый флип.
🧭 Как участвовать - пошагово
- Зайдите на lot-online.ru
- Найдите нужный лот по дате
- Ознакомьтесь с документацией
- Подайте заявку до дедлайна и внесите задаток
- Участвуйте в электронных торгах
- Победили - заключаете договор и оформляете объект
💡 ЦЗС может взять на себя все шаги - от выбора лота до регистрации права собственности.
🎯 Кому это интересно
У каждого такого объекта - своё будущее. Это не про перепродажу, это про создание.
Малый и средний бизнес - под базы отдыха, пансионаты, эко-гостиницы
Частные клиники и реабилитационные центры - в готовых санаторных комплексах
Образовательные и социальные учреждения - школы, центры для детей
Частные инвесторы и девелоперы - как стартовая точка для развития проекта
Это работа. Это проект. Но это и реальный шанс войти в рынок недвижимости не через миллионные взносы в коттеджные посёлки, а с готовым земельным активом - и с поддержкой региона.
Финал
Шанс, который легко пройти мимо - но который может изменить и участок, и регион, и жизнь людей вокруг.
Подмосковье запускает аукционы, которые не просто продают старые здания - они открывают поле для новых смыслов и новых дел. Инвестиции от 5 до 57 млн рублей, десятки гектаров, готовая инфраструктура, госгарантии прозрачности - и вы можете стать частью этого процесса.
ЦЗС подберёт, проверит и сопроводит вашу земельную сделку - от идеи до документа.
Земля - это стратегия. А мы знаем, как сделать её сильной.
Как получить гектар в Подмосковье: другие законные способы
Аукционы, о которых рассказано выше, прошли в июле 2025 года — те лоты и стартовые цены уже история. И сам этот способ узкий: по ФЗ-178 продают имущественные комплексы, где земля идёт вместе со зданиями, голого гектара в таких лотах нет. Программы вроде «дальневосточного гектара» в области тоже нет: Федеральный закон от 01.05.2016 № 119-ФЗ по своему названию касается участков в Арктической зоне и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока, Московская область в него не входит. Остаются три пути: торги, предоставление без торгов по закрытому перечню оснований и обычная покупка у частного собственника.
Государственная и муниципальная земля по общему правилу уходит через аукцион — и в аренду (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ), и в собственность (пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ). Извещение о таком аукционе закон требует размещать на едином официальном сайте торгов — это ГИС «Торги», torgi.gov.ru (пункт 19 статьи 39.11 ЗК РФ). Там есть фильтры по региону, площади и виду разрешённого использования, и текущие лоты по Московской области от гектара ищут именно так, а не по датам из старых публикаций. Сам аукцион проводится в электронной форме (статья 39.13 ЗК РФ), а площадка всегда названа в извещении: lot-online.ru из шагов выше — площадка приватизационных лотов по ФЗ-178, для земельных торгов она может быть другой.
Проверим ваш участок бесплатно
Введите кадастровый номер — посмотрим категорию, вид разрешённого использования, зоны с ограничениями и обременения. Скажем прямо, есть ли проблемы.
Номер есть в выписке ЕГРН и на публичной кадастровой карте. Не знаете номер — .
Куда прислать результат проверки. Нажимая кнопку, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных.
Приняли, спасибо
Проверим участок и вернёмся с ответом в рабочее время. Если срочно — +7 909 966-77-69.
Если подходящего участка в торгах нет, заинтересованное лицо вправе запустить аукцион само — пункт 4 статьи 39.11 ЗК РФ. Порядок длинный: подготовить схему расположения участка, получить решение о её утверждении (у администрации на это не более тридцати дней), заказать кадастровые работы, поставить участок на учёт и подать заявление о проведении аукциона — ещё до тридцати дней на решение. Два ограничения, о которых узнают поздно. Первое: самому готовить схему нельзя в границах населённых пунктов и городов федерального значения — механизм рассчитан на землю за околицей. Второе: это заявление не на участок, а на торги. Участок выставят на аукцион, и участвовать в нём инициатор будет на общих основаниях, вместе со всеми желающими.
Без аукциона землю дают только по закрытому перечню оснований — пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Для гектара в Подмосковье смотрят прежде всего три подпункта. Подпункт 19 — гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества, а за границами населённого пункта — для личного подсобного хозяйства; это аренда, а не собственность. Подпункт 15 — гражданам для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и садоводства для собственных нужд, но гектар под эти цели почти нигде не дадут: предельные размеры участков задают правила землепользования и застройки муниципалитета и областные нормы, смотреть их надо в конкретном округе. Подпункт 12 — крестьянским (фермерским) хозяйствам и сельхозорганизациям, но только «в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"». Случаи узкие: например, по пункту 5.1 статьи 10 этого закона участок, выделенный в счёт муниципальных земельных долей, передают без торгов той сельхозорганизации или тому фермеру, кто его уже использует, по цене не более 15 процентов кадастровой стоимости, а в аренду — за 0,3 процента. Общего права фермера прийти и попросить гектар без торгов в законе нет.
Процедура здесь не мгновенная и не кулуарная — и она разная. Публичный порядок статьи 39.18 ЗК РФ работает только для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и садоводства для собственных нужд: администрация в течение двадцати дней после заявления либо размещает извещение о предоставлении участка, либо отказывает; после публикации у других граждан есть тридцать дней, чтобы заявить о намерении участвовать в аукционе. Не нашлось желающих — с заявителем готовят договор аренды или купли-продажи без торгов. Нашёлся хотя бы один — участок уходит на аукцион, а первый заявитель участвует в нём на общих основаниях. По остальным основаниям, включая сельскохозяйственные, извещение не публикуют: там общий порядок статей 39.14–39.17 ЗК РФ, двадцать дней на рассмотрение заявления (пункт 5 статьи 39.17) и закрытый перечень оснований для отказа в статье 39.16. Гарантировать исход тут не может никто.
Бесплатное предоставление собрано в статье 39.5 ЗК РФ — это сплошной перечень случаев, пунктов в статье нет. Самый известный случай, подпункт 6, — участок гражданам, имеющим трёх и более детей, «в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации». То есть условия, очередь, площадь и даже возможность заменить участок другой мерой поддержки определяет региональный закон и муниципалитет: по Московской области это смотрят в областном законе и в администрации округа, сама федеральная норма участок не выдаёт. Второй случай — подпункты 4 и 5: участок, ранее полученный в безвозмездное пользование по подпунктам 6 и 7 пункта 2 статьи 39.10 ЗК РФ, через пять лет использования по назначению передаётся в собственность бесплатно. Но и он целиком опирается на регион: безвозмездное пользование дают только в муниципальных образованиях, определённых законом субъекта, а по подпункту 5 нужна ещё и работа по основному месту работы по профессии или специальности, которые тоже определяет закон субъекта. Нет областного перечня — нет и механизма.
Третий путь — покупка у частного собственника. Здесь нет ни очереди, ни закрытого перечня оснований, ни предельных размеров, но нет и льготной цены. Что бы вы ни выбрали — торги, заявление в администрацию или сделку с собственником, — участок проверяют до задатка: категорию земель, вид разрешённого использования, площадь, границы и обременения смотрят по выписке из ЕГРН и публичной кадастровой карте, а что здесь можно построить — по правилам землепользования и застройки и генплану поселения.
Три нормы, о которые чаще всего спотыкаются именно с гектарами. Первая: с 1 марта 2026 года по Федеральному закону от 31.07.2025 № 295-ФЗ вид использования зданий должен соответствовать виду разрешённого использования участка (статья 14.1 ЗК РФ), а арендатор государственного или муниципального участка не вправе в одностороннем порядке выбрать вид использования, отличный от указанного в договоре (статья 14.4 ЗК РФ). Так что «гибкость использования» из раздела выше ограничена ВРИ: санаторий с видом «лечебно-оздоровительный» сам собой в жилую застройку не превратится — вид меняют отдельной процедурой, и получается это не везде. Вторая: тем же законом с 1 марта 2026 года запрещён перевод сельскохозяйственных угодий под жилищное строительство и ИЖС, а угодья — это пашня, сенокосы, пастбища, залежь и земли под многолетними насаждениями, то есть ровно то, что чаще всего и продают гектарами; проверять нужно не категорию в выписке, а отнесён ли участок к угодьям. Третья: с 1 марта 2025 года по Федеральному закону от 26.12.2024 № 487-ФЗ отсутствие в ЕГРН координат границ — основание приостановить регистрацию. Договор подписать можно, но переход права встанет до внесения границ в реестр. Это приостановление, а не отказ и не запрет сделки.
Где искать актуальные торги и что проверить до заявки
- ГИС «Торги» (torgi.gov.ru) — единый официальный сайт, на котором по пункту 19 статьи 39.11 ЗК РФ размещаются извещения о продаже и аренде государственной и муниципальной земли; фильтры по региону, площади и виду разрешённого использования.
- Электронная площадка из извещения — земельные аукционы проводятся в электронной форме (статья 39.13 ЗК РФ), площадка, сроки подачи заявки и размер задатка названы в самом извещении.
- Сайт администрации муниципального округа — местные извещения, правила землепользования и застройки с предельными размерами участков, порядок подачи заявления о предоставлении участка.
- Публичная кадастровая карта и выписка из ЕГРН — категория земель, вид разрешённого использования, площадь, обременения и наличие координат границ: без границ в реестре регистрация перехода права приостанавливается.
- Отнесён ли участок к сельскохозяйственным угодьям — с 1 марта 2026 года перевод угодий под жилищное строительство и ИЖС запрещён, и категория «земли сельхозназначения» в выписке этого не показывает.
- Документация лота — состав объектов, срок подачи заявки, обязательства победителя по использованию участка и зданий; вид использования зданий должен соответствовать ВРИ участка.
