Как написать дарственную на земельный участок?

Как составить дарственную на участок: порядок и документы

Когда это не работает

• Правило пункта 3 статьи 574 ГК РФ сформулировано для договоров между гражданами. Если одной из сторон выступает организация, форма определяется по общим правилам, а нотариус нужен только при ином основании обязательного удостоверения — например, при дарении доли в праве общей долевой собственности или при участии несовершеннолетнего либо ограниченно дееспособного собственника.
• Норма в этой редакции появилась недавно, поэтому статьи и шаблоны в интернете, написанные раньше, до сих пор утверждают, что достаточно простой письменной формы. Номер и дату закона, которым изменена статья 574 ГК РФ, мы не приводим — они не сверены; смотрите дату редакции кодекса на дату вашей сделки.
• Освобождение от НДФЛ по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ действует лишь для членов семьи и близких родственников по Семейному кодексу: супруга, родителей и детей, усыновителей и усыновлённых, бабушек, дедушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестёр. Тётя, племянник, свекровь, гражданский супруг в перечень не входят — одаряемый декларирует доход. Ставку и порядок расчёта базы уточняйте в налоговом органе: мы их не приводим.
• Дарственная не работает как замена купли-продажи. При встречном предоставлении договор дарением не признаётся (статья 572 ГК РФ) и может быть оценён как притворная сделка со всеми последствиями для обеих сторон.
• Дарение не снимает ограничений самого участка: арест, залог, спор о границах или отсутствие координат в ЕГРН остаются препятствием, и регистрация приостанавливается, пока причина не устранена.
• Размер госпошлины за регистрацию и нотариальный тариф здесь не приводятся: ставки менялись, суммы уточняйте в Налоговом кодексе и у нотариуса. Запреты и ограничения дарения по субъектному составу (малолетние, недееспособные, отдельные категории служащих) и оспаривание дарения кредиторами при банкротстве дарителя в этом материале не разбирались.

Что учесть в тексте дарственной и до её подписания

Дарение — безвозмездная сделка. По статье 572 ГК РФ при встречной передаче вещи, права или встречном обязательстве договор дарением не признаётся, и к нему применяются правила о притворной сделке (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Поэтому в тексте не должно быть ни цены, ни условий об оплате, ни обязанностей одаряемого содержать дарителя или передать что-то взамен. Если стороны фактически рассчитываются, дарственная — неподходящий инструмент: сделку могут переквалифицировать или оспорить.

Форма здесь важнее содержания. Пункт 3 статьи 574 ГК РФ в действующей редакции требует нотариального удостоверения договора дарения недвижимости, заключаемого между гражданами, а несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность сделки по пункту 3 статьи 163 ГК РФ. Шаблоны и статьи, написанные до смены редакции, всё ещё советуют «просто подписать в трёх экземплярах и отнести в МФЦ» — такой совет устарел, сверяйте дату редакции кодекса. Предмет договора нужно описать так, чтобы участок был определён однозначно: кадастровый номер, адрес или местоположение, площадь, категория земель и вид разрешённого использования, реквизиты документа-основания права дарителя. Отдельным пунктом перечисляют обременения и ограничения — аренду, сервитут, залог, зоны с особыми условиями использования территории: при дарении они не исчезают и переходят к новому собственнику.

Дальше — регистрация перехода права по Федеральному закону № 218-ФЗ от 13.07.2015; право у одаряемого возникает с момента внесения записи в ЕГРН. Здесь чаще всего и всплывают проблемы: у участка нет координат границ в ЕГРН, на участке стоит незарегистрированный капитальный дом, отсутствует нотариальное согласие супруга, участок под арестом. Налоговая сторона решается отдельно: по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ доход одаряемого освобождён от НДФЛ, если даритель — член семьи или близкий родственник по Семейному кодексу; в остальных случаях одаряемый декларирует доход и платит налог. Ставку, порядок определения налоговой базы, размер госпошлины и нотариальный тариф мы намеренно не приводим — эти величины менялись, уточняйте их в налоговом органе и у нотариуса до сделки.