Как купить земельный участок у администрации сельского поселения по кадастровой стоимости?

Как это устроено по закону

Когда это не работает

• «По кадастровой стоимости» — не льгота и не автоматическая цена. Кадастровая стоимость лишь верхний предел; конкретный размер считают по порядку, утверждённому муниципалитетом, регионом или Правительством РФ, и в разных территориях результат отличается. Пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ допускает и иной размер цены, если он установлен федеральным законом.
• Если в 30-дневное окно по статье 39.18 ЗК РФ заявится хотя бы один другой гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство, участок выставят на аукцион. Тогда цену определят торги, и кадастровая стоимость перестанет быть ориентиром. Преимущественного права у того, кто обратился первым, нет.
• Аренда без торгов для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и садоводства предоставляется по той же процедуре статьи 39.18 ЗК РФ — через извещение и то же 30-дневное окно. Это не обходной путь мимо конкуренции, а такая же развилка.
• Списки «многодетные, ветераны, инвалиды» относятся к льготным основаниям, которые устанавливают законы субъектов РФ (чаще это бесплатное предоставление или аренда), а не к федеральному перечню пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ. Условия в каждом регионе свои, здесь они не раскрыты.
• Участок, ограниченный в обороте, зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, обременённый правами третьих лиц либо с видом разрешённого использования, не совпадающим с заявленной целью, не продадут ни по какой цене — основания для отказа перечислены в статье 39.16 ЗК РФ.
• Глава V.1 ЗК РФ меняется часто. Перед подачей документов сверьте действующую редакцию статей 39.3, 39.4, 39.16 и 39.18 ЗК РФ на дату обращения, а местный порядок определения цены — на сайте администрации: конкретный размер цены по интересующему участку здесь не проверялся, как и то, какой именно орган распоряжается участком в вашем поселении.

Почему покупка «по кадастру» доступна не каждому

Чаще всего путают два разных перечня. Основания для аренды государственной и муниципальной земли без торгов (пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ) шире, чем основания для покупки (пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ). Отсюда распространённый маршрут в сельской местности: сначала участок берут в аренду без торгов, затем строят и регистрируют дом, а после этого выкупают землю уже как собственник здания — подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 ЗК РФ. Важная оговорка: аренда для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и садоводства предоставляется по той же процедуре статьи 39.18 ЗК РФ — с извещением и тем же 30-дневным окном, так что и на этом шаге участок может уйти на аукцион. Цена последующего выкупа тоже ограничена кадастровой стоимостью по пункту 3 статьи 39.4 ЗК РФ.

Прямая покупка гражданином участка для ИЖС, личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта или садоводства для собственных нужд основана на подпункте 10 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, который отсылает к статье 39.18 ЗК РФ. Проект договора купли-продажи вам направят по пункту 5 статьи 39.18 ЗК РФ только в том случае, если за 30 дней после публикации извещения заявлений от других граждан не поступило. Это ключевая точка риска: интерес соседа или стороннего заявителя переводит участок на аукцион, и никакой преимущественной покупки у первого обратившегося нет.

Конкретную цену ищут в местном нормативном акте — постановлении администрации муниципального образования или акте органа власти субъекта о порядке определения цены земельных участков при продаже без торгов. Обычно он опубликован на сайте администрации в разделе муниципальных правовых актов; там же публикуют форму заявления и перечень документов. Саму кадастровую стоимость можно посмотреть бесплатно в сервисах Росреестра и на публичной кадастровой карте, а официальный документ — выписка из ЕГРН, срок подготовки 3 рабочих дня со дня регистрации заявления.