Что означает муниципальная земля?
Коротко
Муниципальная земля — это участок, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию: городскому или сельскому поселению, городскому либо муниципальному округу, муниципальному району (статья 215 ГК РФ, статья 19 ЗК РФ). От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления. Такой участок можно взять в аренду, а если он не ограничен в обороте — и купить, но по общему правилу через торги в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 и пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ). Без торгов — только по закрытым перечням пункта 2 этих статей.
Что стоит за словами «участок муниципальный»
Не администрация и не глава, а само публичное образование: городское или сельское поселение, городской либо муниципальный округ, муниципальный район. От его имени права собственника осуществляют органы местного самоуправления — статья 215 ГК РФ.
Основания даны в статье 19 ЗК РФ: отнесение к муниципальной собственности федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов, разграничение государственной собственности, приобретение по гражданско-правовым основаниям, безвозмездная передача из федеральной собственности. Участок, от которого собственник отказался, по пункту 1.1 статьи 19 ЗК РФ переходит муниципальному образованию по месту расположения участка. Исключение — города федерального значения: там такой участок становится собственностью Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, если законом субъекта не установлено иное (пункт 3 статьи 18 ЗК РФ).
По статье 16 ЗК РФ государственными являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжаются органы местного самоуправления по статье 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, но собственником муниципалитет при этом не становится.
Аренда — пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ, продажа — пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ: по общему правилу аукцион. Случаи предоставления без торгов перечислены в пункте 2 каждой из этих статей закрытыми списками, которые между собой не совпадают и расширительно не толкуются. Часть оснований — участки гражданам для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводства, а также для деятельности КФХ — реализуется по процедуре статьи 39.18 ЗК РФ: после публикации извещения появление другого заявителя выводит участок на аукцион. Процедуры — глава V.1 ЗК РФ и административный регламент конкретной администрации.
Форму собственности и правообладателя показывает выписка из ЕГРН. Предварительно посмотреть кадастровый номер, границы и вид разрешённого использования можно на публичной кадастровой карте Росреестра по номеру или адресу.
Когда это не работает
- Отсутствие частного собственника не делает землю муниципальной: по статье 16 ЗК РФ такая земля по умолчанию государственная. Распоряжение участком со стороны администрации не равно муниципальной собственности на него.
- Не любой муниципальный участок можно выкупить. Земли общего пользования — площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары, пляжи — приватизации не подлежат (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ), отдельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте (статья 27 ЗК РФ).
- Перечни оснований для предоставления без торгов в пункте 2 статьи 39.6 (аренда) и пункте 2 статьи 39.3 (продажа) ЗК РФ закрытые, расширительно не толкуются и между собой не совпадают. Если ситуация в них не попадает, отказ в предоставлении без аукциона правомерен, а участие в аукционе не гарантирует победы.
- Предоставление гражданину участка для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта или садоводства идёт по статье 39.18 ЗК РФ: уполномоченный орган публикует извещение, и если поступает заявление хотя бы от одного другого гражданина, в предоставлении без аукциона отказывают и проводят аукцион. Это не гарантированный способ получить землю без торгов.
- В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе неразграниченными землями распоряжаются органы исполнительной власти города, если законом субъекта эти полномочия не переданы внутригородским муниципальным образованиям. Там же участок, от которого собственник отказался, поступает в собственность самого города, а не муниципалитета (пункт 3 статьи 18 ЗК РФ).
- С 1 марта 2026 года действует статья 14.4 ЗК РФ: арендатор государственного или муниципального участка не вправе в одностороннем порядке выбрать вид использования, отличный от указанного в договоре аренды, — сменить назначение после получения земли по собственному решению не выйдет.
Чем муниципальная земля отличается от государственной и частной
Собственность на землю в России бывает частной, государственной и муниципальной. Статья 16 ЗК РФ строит определение от обратного: государственными являются земли, которые не находятся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Муниципальная собственность выделяется из государственной при разграничении и возникает по основаниям статьи 19 ЗК РФ. В обиходе «муниципальная земля» часто означает просто «не частная», но юридически это конкретная форма собственности с конкретным правообладателем, который указан в ЕГРН.
На практике важнее разделять собственность и распоряжение. Значительная часть земли — это участки, государственная собственность на которые не разграничена. По статье 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ предоставляют их органы местного самоуправления городского или муниципального округа, городского поселения либо муниципального района, а в городах федерального значения — органы исполнительной власти субъекта, если законом субъекта эти полномочия не переданы внутригородским муниципальным образованиям. Заявление подаётся в администрацию, но собственником в выписке муниципалитет не значится. Для самой процедуры это обычно не принципиально, для спора о правах на участок — принципиально.
Получить муниципальную землю можно в аренду или в собственность, и общее правило одно: торги в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ для аренды, пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ для продажи). Исключения перечислены в пункте 2 этих статей, но списки разные: например, предоставление взамен изъятого участка есть в перечне для аренды и отсутствует в перечне для продажи. Садовый или огородный участок, образованный из земли, предоставленной товариществу, его члену доступен и по аренде, и по выкупу. Отдельно стоят основания для граждан — ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта, садоводство, деятельность КФХ: они работают через статью 39.18 ЗК РФ, где уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении участка, и при поступлении заявления от другого гражданина в предоставлении без аукциона отказывают и проводят торги. Требования к схеме расположения участка, порядок подачи заявления и сроки рассмотрения смотрите в главе V.1 ЗК РФ и в регламенте той администрации, к территории которой относится участок.
Что делать дальше
Получение муниципального участка через торги
Проверим по ЕГРН форму собственности и правообладателя участка, определим орган, который им распоряжается, оценим, есть ли основание для предоставления без торгов, и сопроводим участие в аукционе: заявка, задаток, протокол, договор.
Соседние вопросы