Как оформить дарственную на земельный участок?

Что нужно сделать, чтобы оформить дарение

Когда это не работает

• Если на участке стоит капитальное строение — дом, зарегистрированная баня, гараж, — и оно принадлежит тому же собственнику, землю нельзя подарить отдельно от него: пункт 4 статьи 35 ЗК РФ не допускает отчуждение участка без находящихся на нём здания или сооружения. У правила есть закрытый перечень исключений (например, участок изъят из оборота, отчуждается часть здания, которую нельзя выделить в натуре вместе с частью участка). Некапитальные объекты — теплица, навес, времянка — под это правило не подпадают: речь о зданиях и сооружениях, учтённых в ЕГРН.
• Если в ЕГРН нет координат характерных точек границ участка, договор удостоверить можно, но регистрацию перехода права приостановят до внесения сведений о границах (ФЗ № 487-ФЗ от 26.12.2024, правило действует с 1 марта 2025 года). Это приостановление, а не отказ и не запрет сделки.
• Арендованный у города или района участок подарить нельзя: у арендатора нет права собственности. Передать можно только права по договору аренды, и это отдельная процедура: нужно согласие или уведомление арендодателя, а если участок был получен на торгах, уступка прав по договору может быть прямо запрещена.
• Пошлина 700 рублей применяется не ко всем участкам, а к отдельным видам: для ЛПХ, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного и индивидуального гаражного строительства, а также к участкам из земель сельскохозяйственного назначения. По прочим объектам для физического лица — 4000 рублей при кадастровой стоимости до 20 млн рублей, а при большей стоимости размер считается иначе. Ставку сверяйте по действующей редакции статьи 333.33 НК РФ.
• Освобождение от НДФЛ по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ — закрытый перечень. Тёща, свёкор, племянник, двоюродный брат, гражданский супруг в него не входят: подарок от них облагается налогом. Обратная ситуация — даритель-организация или индивидуальный предприниматель — подчиняется другим правилам и в этот ответ не входит.

Как проходит дарение земли шаг за шагом

До 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами можно было составить в простой письменной форме и сдать напрямую в Росреестр или через МФЦ. Федеральный закон № 459-ФЗ от 13.12.2024 дополнил статью 574 ГК РФ пунктом 3: теперь такой договор удостоверяет нотариус, независимо от того, есть между сторонами родство или нет. Новое требование действует для договоров, заключённых с 13 января 2025 года; договор, заключённый в простой письменной форме до этой даты, силу не теряет и переоформления не требует — значение имеет дата заключения, а не дата подачи документов на регистрацию (статья 422 ГК РФ). Оговорка о круге сделок: пункт 3 статьи 574 ГК РФ написан для дарения между гражданами, дарение от организации по этой норме нотариального удостоверения не требует. Инструкции в интернете с фразой «нотариус необязателен» относятся к прежней редакции нормы и сегодня вводят в заблуждение.

Нотариус проверяет права дарителя по ЕГРН, дееспособность сторон и свободу их воли, согласие супруга при совместной собственности, а также обременения участка: залог, аренду, сервитут, охранные зоны. При сомнениях он вправе отказать в удостоверении. После удостоверения нотариус обязан направить заявление о регистрации и документы в Росреестр в электронной форме незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня либо в срок, установленный сторонами в договоре, если стороны не возражают против такой подачи (статья 55 Основ законодательства РФ о нотариате). Для нотариальной сделки, поданной электронно, регистрация проводится за рабочий день, следующий за днём поступления документов (пункт 9 части 1 статьи 16 ФЗ № 218-ФЗ). Расходы складываются из нотариального тарифа, который зависит от стоимости участка и региональной части, и госпошлины за регистрацию по статье 333.33 НК РФ.

Налог платит только одаряемый: он получает доход в натуральной форме, а даритель дохода не получает. Освобождение по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ действует для супругов, родителей и детей, усыновителей и усыновлённых, дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестёр; перечень закрытый, расширительно он не толкуется. Все остальные подают декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения подарка, и платят налог не позднее 15 июля. База — кадастровая стоимость участка на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности (пункт 6 статьи 214.10 НК РФ); цена, указанная сторонами в договоре, на расчёт не влияет. Ставка — 13 % с суммы до 2,4 млн рублей и 15 % с превышения: доход в виде имущества, полученного в порядке дарения, отнесён к пункту 6 статьи 210 НК РФ, к которому применяется пункт 1.1 статьи 224 НК РФ. Если декларация не подана, налоговый орган исчисляет налог сам по данным ЕГРН.