Как купить землю у государства по кадастровой стоимости?
Коротко
Цена, привязанная к кадастровой стоимости, возможна только при продаже без торгов — по закрытому перечню пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ: собственнику здания на участке, арендатору сельхозучастка через три года аренды, гражданину по процедуре статьи 39.18, если после извещения не заявились другие. На аукционе цену задают ставки участников. Кадастровая стоимость — верхний предел цены выкупа без торгов (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ), а порядок расчёта утверждает Правительство РФ для федеральных земель и субъект РФ — для региональных и неразграниченных.
Как устроен выкуп: основание, цена, сроки
Общее правило — продажа на аукционе (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ). Перечень исключений в пункте 2 этой статьи закрытый. Основные для граждан: собственник здания или сооружения на участке (пп. 6, через исключительное право по п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ — оно действует, если иное не установлено этой статьёй или другим федеральным законом); арендатор участка для сельскохозяйственного производства по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды (пп. 9); гражданин — для ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта или садоводства для собственных нужд, но только в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 ЗК РФ (пп. 10). Нет основания из перечня — остаётся аукцион.
Пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ: цена участка при продаже без торгов не может превышать его кадастровую стоимость либо иной размер цены, если он установлен федеральным законом. Сам порядок определения цены (п. 2 ст. 39.4) устанавливают: Правительство РФ — по федеральным участкам; орган государственной власти субъекта РФ — по участкам субъекта РФ и по участкам, государственная собственность на которые не разграничена; орган местного самоуправления — только по муниципальным участкам. Отсюда частая ошибка: неразграниченным участком распоряжается администрация района, а порядок цены по нему задаёт региональный акт — проверять нужно оба уровня.
Заявление гражданина о предоставлении участка для ИЖС, ЛПХ или садоводства влечёт публикацию извещения. В течение тридцати дней со дня размещения извещения другие граждане вправе заявить о намерении участвовать в аукционе. Если такие заявления поступили, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении участка без торгов и проводит аукцион. Договор купли-продажи по цене без торгов готовится только тогда, когда по истечении тридцати дней заявлений от других граждан не поступило (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).
Подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ требует одновременно: три года с момента заключения договора аренды (или с момента передачи прав и обязанностей по нему); отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях при использовании участка; подачу заявления о выкупе без торгов до дня истечения срока договора аренды. Пропущенный срок договора закрывает это основание — право не бессрочное.
Заявление о предоставлении участка без торгов подаётся в орган, распоряжающийся землёй: администрацию муниципалитета, региональное имущественное ведомство или территориальный орган Росимущества. К заявлению прикладывают документ, удостоверяющий личность, и документы, подтверждающие основание: выписку из ЕГРН на здание, договор аренды, сведения об участке. Участок должен стоять на кадастровом учёте. Точный перечень документов утверждён приказом уполномоченного федерального органа и периодически меняется — сверяйте актуальный перечень и форму заявления на сайте органа на дату подачи.
По пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган рассматривает заявление в срок не более чем двадцать дней и либо направляет подписанный проект договора купли-продажи, либо принимает решение об отказе со ссылкой на основания статьи 39.16 ЗК РФ (перечень оснований отказа закрытый). Норма менялась: раньше срок составлял тридцать дней, и старые инструкции в интернете этого не учитывают. Но двадцать дней — срок по конкретному заявлению, а не срок всей процедуры: по маршруту статьи 39.18 к нему добавляется тридцатидневный срок публикации извещения. Отказ можно обжаловать, и он не равен запрету обратиться повторно после устранения причины.
С 1 марта 2025 года отсутствие в ЕГРН координат характерных точек границ — основание приостановить учётно-регистрационные действия (Федеральный закон № 487-ФЗ от 26.12.2024). Договор подписать можно, но государственная регистрация перехода права приостанавливается до внесения сведений о границах. Это приостановление, а не отказ и не запрет сделки.
Когда это не работает
- На аукционе кадастровая стоимость не применяется: цена определяется результатами торгов (п. 1 ст. 39.4 ЗК РФ) и может оказаться в разы выше кадастровой.
- Заявление по статье 39.18 ЗК РФ не гарантирует выкуп без торгов: если после публикации извещения заявления о намерении участвовать в аукционе подали другие граждане, уполномоченный орган отказывает в предоставлении без торгов и объявляет аукцион.
- Льготы отдельным категориям (многодетные, ветераны, инвалиды) идут по другому механизму — бесплатное предоставление по статье 39.5 ЗК РФ в случаях, которые устанавливают законы субъектов РФ, а не по правилам цены выкупа. Условия и очерёдность различаются по регионам, их нужно смотреть в региональном законе.
- Не любую землю можно перевести в собственность: участки, изъятые из оборота, в частную собственность не предоставляются, а ограниченные в обороте — только в случаях, прямо установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Отдельно ограничены земли лесного и водного фонда, береговая полоса и территории общего пользования.
- Конкретный процент от кадастровой стоимости задаёт нормативный акт того уровня, которому принадлежит участок: для федеральных — акт Правительства РФ, для участков субъекта РФ и для земель, госсобственность на которые не разграничена, — акт субъекта РФ, для муниципальных — акт органа местного самоуправления. Ставка одного региона не переносится на другой, а акт может измениться до подачи заявления.
Почему «по кадастровой стоимости» — это всегда про выкуп без торгов
Формулировка «купить землю у государства по кадастровой стоимости» описывает не отдельную процедуру, а результат: так работает продажа без проведения торгов. Земельный кодекс разводит два режима. Общий — аукцион (пункт 1 статьи 39.3 ЗК РФ), где цена формируется ставками участников и к кадастровой стоимости не привязана. Исключение — продажа без торгов по закрытому перечню пункта 2 статьи 39.3, и уже для неё пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ устанавливает верхнюю границу: цена не может превышать кадастровую стоимость участка либо иной размер, если он установлен федеральным законом.
Дальше цену считает не заявитель и не кодекс, а нормативный акт нужного уровня. Пункт 2 статьи 39.4 ЗК РФ распределяет полномочия так: Правительство РФ — по участкам в федеральной собственности, орган государственной власти субъекта РФ — по участкам субъекта РФ и по участкам, государственная собственность на которые не разграничена, орган местного самоуправления — по муниципальным участкам. Практический вывод: если участком распоряжается администрация района, но собственность на него не разграничена, порядок расчёта цены ищется в акте субъекта РФ, а не в акте администрации. Смотреть акт нужно на дату подачи заявления — проценты пересматривают.
Отсюда практическое следствие: спор о цене выкупа часто превращается в спор о кадастровой стоимости. С 1 января 2026 года действует обязательный досудебный порядок по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подаётся в бюджетное учреждение субъекта РФ, которое проводило оценку, и только после его решения либо после истечения срока рассмотрения возможно обращение в суд. Новые сведения вносятся в ЕГРН в течение 5 рабочих дней после вступления решения в силу.
Второй частый маршрут — сначала аренда, потом выкуп. Он реален, но не автоматичен. Договор аренды без торгов заключается по основаниям пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а право на последующий выкуп возникает не из самого факта аренды, а из отдельного основания статьи 39.3: например, после возведения и регистрации на участке объекта, дающего исключительное право по статье 39.20 ЗК РФ, либо по подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 — через три года аренды сельхозучастка, при отсутствии неустранённых нарушений, выявленных земельным надзором, и при условии, что заявление о выкупе подано до дня истечения срока договора аренды. Если такого основания нет, длительность аренды сама по себе права на выкуп не создаёт.
Так тоже спрашивают
- как купить земельный участок у государства по кадастровой стоимости?
- как купить землю по кадастровой стоимости у администрации?
- как купить участок земли у администрации по кадастровой стоимости?
- как купить участок у государства по кадастровой стоимости?
Что делать дальше
Проверим, есть ли у вас основание для выкупа без торгов
Проверяем статус и ограничения участка, определяем применимое основание статьи 39.3 ЗК РФ, находим действующий порядок расчёта цены в вашем муниципалитете, готовим заявление и сопровождаем сделку до регистрации права.
Соседние вопросы