Блог / ЦЗС

Ранее учтённые земельные участки: в чём проблема и как её решить в 2025 году

Юридические аспекты Особенности участков
Автор: Дмитрий Цепляев, ведущий юрист по земельным и имущественным вопросам, Центр Земельных Стратегий

📌 Понятие «ранее учтённого земельного участка»

Ранее учтённые земельные участки — это участки, сведения о которых были внесены в государственные кадастровые и правовые реестры до введения в действие Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), т.е. до 2008 года.
В подавляющем большинстве случаев такие участки:
  • не имеют координатных границ, закреплённых в системе координат ГКН/ЕГРН,
  • не сопровождаются межевыми планами,
  • содержат устаревшие, неполные или противоречивые сведения о площади и местоположении.
Фактически это правовая фиксация права без должной пространственной привязки, что затрудняет любые юридически значимые действия с такими участками.

❗Ключевые проблемы, возникающие с ранее учтёнными ЗУ

1. Пересечения и наложения границ

При уточнении границ соседнего участка с координатным описанием может возникнуть ситуация, при которой новый участок частично или полностью пересекается с ранее учтённым. Это создаёт правовой конфликт, влекущий приостановку регистрационных действий в Росреестре.

2. Юридическая невозможность распоряжения

С ранее учтённым участком невозможно:
  • осуществить отчуждение (продажу, дарение),
  • использовать в качестве залога,
  • объединить или перераспределить с другими участками,
  • пока его границы не уточнены и не приведены в соответствие с требованиями ЕГРН.

3. Наслоения прав и споры с третьими лицами

Нередко ранее учтённые участки пересекаются с более поздними кадастровыми объектами. В таких случаях возникают затяжные споры с собственниками, арендаторами или органами местного самоуправления, часто требующие судебного вмешательства.

4. Отказ в оформлении прав и предоставлении земли

При наличии в границах интересующего заявителя ранее учтённого участка муниципалитет или Росреестр вправе отказать в предоставлении, выкупе или приватизации, ссылаясь на неурегулированность существующего объекта учета.

🔍 Порядок актуализации правового статуса участка

1. Получение сведений из ЕГРН

Первоначально необходимо заказать выписку из ЕГРН. Если в ней указано, что границы участка не установлены в соответствии с требованиями кадастрового учета, участок требует уточнения.

2. Проведение кадастровых (межевых) работ

Следует обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана. На этом этапе возможно выявление пересечений, ошибок в площади и других технических несоответствий.

3. Устранение правовых и технических конфликтов

Если границы участка пересекаются с другими объектами, потребуется согласование с собственниками соседних участков или обращение в суд для устранения правового конфликта.

4. Постановка уточнённого участка на учёт

После завершения кадастровых работ межевой план подаётся в Росреестр. При успешной регистрации участок получает полноправный статус с координатной привязкой и может быть объектом всех законных сделок.

🎯 Как ЦЗС помогает в решении подобных ситуаций

Центр Земельных Стратегий предлагает комплексное сопровождение процессов актуализации земельных участков:
  • Юридический аудит и анализ истории участка;
  • Организация и контроль кадастровых работ с привлечением аккредитованных инженеров;
  • Представление интересов в спорах с соседями и муниципальными органами;
  • Судебная защита прав в случае невозможности досудебного урегулирования;
  • Полное сопровождение до внесения обновлённых сведений в ЕГРН.

🧭 Заключение

Проблема ранее учтённых земельных участков — это не просто технический дефект в кадастре. Это фундаментальная системная сложность, мешающая развитию рынка земли, инвестиционной активности и реализации прав граждан и предпринимателей.
Юридическая чистота земельного актива сегодня — это вопрос не только прав, но и точной пространственной фиксации. Решение подобных вопросов требует квалифицированного подхода, знаний законодательства и практического опыта.
Если вы столкнулись с подобной ситуацией — команда ЦЗС готова помочь вам вернуть контроль над участком и перевести его в полноценный юридический актив.
📞 Оставьте заявку на бесплатную консультацию — мы свяжемся с вами в ближайшее время.
ЦЗС — экспертное сопровождение на всех этапах работы с землёй.