📉 Текущая ситуация (2022–2025): геополитическое давление → просадка стоимости
С начала СВО в 2022 году Белгородская, Курская и Орловская области оказались в зоне повышенного риска:
- регулярные обстрелы, эвакуации, ограничение хозяйственной активности;
- перенос логистических маршрутов;
- ограничение на работу крупных агрохолдингов в приграничной полосе.
📉 Это объективно привело к:
- снижению покупательской активности;
- падению стоимости сельхозземли на 15–30% по сравнению с докризисным уровнем (данные Росреестра, региональных агентств);
- переориентации инвесторов на менее рискованные регионы ЦФО и Юга России.
🧭 Среднесрочная перспектива (2025–2028): восстановление и рост
После завершения горячей фазы конфликта и стабилизации ситуации:
- произойдёт восстановление хозяйственной деятельности,
- активизируются федеральные инфраструктурные и аграрные программы,
- начнётся компенсационный спрос на земельные активы — особенно со стороны:
- агрохолдингов;
- девелоперов ИЖС;
- логистических операторов.
📈 Прогноз:
- темпы роста стоимости земли будут выше среднероссийских в ЦФО (по модели восстановления);
- возможен рост на 30–50% в течение 2–3 лет, особенно по участкам с логистическим потенциалом.
🚛 Локальные драйверы роста: транспорт и восстановление
Особое внимание заслуживают участки, расположенные вдоль ключевых трасс и транспортных артерий, таких как:
- трасса М-2 «Крым» (Москва — Орёл — Курск — Белгород — граница),
- Р-185, А144, М4 (перемещённые логистические потоки).
Эти участки получат:
- спрос со стороны логистики, стройматериалов, распределительных центров;
- поддержку со стороны Федеральной целевой программы по восстановлению новых регионов (2025–2030), в рамках которой именно Орловская и Курская области могут стать «коридорами снабжения».
🏛 Государственные программы и инвестиционные приоритеты
Согласно Проекту стратегии пространственного развития Российской Федерации до 2035 года, а также программным документам Минэкономразвития РФ, пограничные территории Центрального федерального округа (включая Белгородскую, Курскую и Орловскую области) рассматриваются как:
- буферные зоны с особым режимом развития;
- ключевые транзитные и логистические платформы для восстановления новых субъектов;
- пилотные площадки для применения механизмов публично-частного партнёрства (ГЧП) в сфере инфраструктуры, агропереработки и регионального производства стройматериалов.
Уже утверждены и в стадии реализации:
- Федеральная целевая программа социально-экономического развития приграничных территорий до 2030 года;
- Комплексный план модернизации транспортной инфраструктуры Центральной России, в котором отдельным блоком идёт развитие железнодорожных и автодорожных узлов в Курской и Орловской областях.
Выводы: инфраструктура будет идти первой, а вместе с ней — и рост спроса на землю в радиусе до 30 км от ключевых логистических и производственных объектов.
📈 Смена структуры спроса на землю
Если до 2022 года ключевым драйвером роста в регионе была сельскохозяйственная земля под зерновые и промышленные культуры, то в ближайшие годы структура спроса будет изменяться за счёт:
- Участков под размещение временной и постоянной инфраструктуры — складов, логистических терминалов, опорных баз;
- Земель под строительство быстровозводимого жилья для мобилизации трудовых ресурсов, в том числе для строительства, восстановления, а также релокации производств;
- Формирования локальных агропромышленных кластеров, получающих целевые субсидии и землю в аренду с последующим выкупом.
📊 Подтверждение:
- В 2024 году в Курской и Белгородской областях было запрошено более 1 800 новых участков под перерабатывающие мощности и логистику (данные платформы РТС-Тендер);
- В Орловской области региональное агентство по привлечению инвестиций сформировало земельный инвестиционный банк площадью свыше 2 400 га, приоритетно под КРТ, ГЧП и ИЖС.
🌍 Геоэкономический фактор: формирование новой логистической оси
С началом перестройки внешней торговли и санкционного давления резко усилилась роль внутренних наземных логистических маршрутов, ведущих в южном и юго-западном направлении.
Курская, Орловская и Белгородская области:
- становятся транзитной зоной для поставок в Ростовскую, Воронежскую, Волгоградскую области и далее на Юг РФ;
- обслуживают значительную часть новой транспортной нагрузки, связанной с восстановлением и снабжением новых территорий;
- развивают собственные перерабатывающие мощности — для сокращения плеча логистики от производства до потребителя.
Таким образом, земля, расположенная вдоль этих новых осей (например, вдоль направлений М-2, Р-298, Р-119), получает добавочную стоимость, независимо от категории — будь то ИЖС, промка или сельхоз.
🧭 Роль институциональных инвесторов и тренд на консолидацию участков
Наблюдается активизация земельных инвестиционных фондов, агрохолдингов и ГЧП-операторов, работающих по модели:
- выкуп/аренда участков на просадке (2023–2025),
- укрупнение массивов,
- участие в торгах на предварительно подготовленные участки с инфраструктурой.
ЦЗС фиксирует рост интереса к:
- участкам от 5 до 50 га в 15–30 км от областных центров,
- массивам, пригодным для фазовой застройки под ИЖС с инфраструктурным ядром,
- землям, подлежащим переводу из сельхозназначения в населённые пункты, с последующей нарезкой под розничные продажи.
✅ Стратегическая рекомендация
Сейчас — период "земельного окна возможностей" в регионе.
Инвестор, готовый зафиксировать активы на горизонте 2–4 лет, имеет шанс:
- войти в рынок по минимальной цене за 10 лет;
- обеспечить многократный рост капитализации;
- получить доступ к госпрограммам, льготам и объектам инфраструктуры «первой волны».
📞 Центр Земельных Стратегий оказывает сопровождение сделок, отбор участков, анализ перспектив роста и оценку сценариев использования земли в Белгородской, Курской и Орловской областях.