🏗 Пока одни ищут землю под дачу в глубине леса, другие зарабатывают реальные деньги на участках у трассы. Их не видно в Инстаграме, там нет коттеджей и цветущих яблонь. Зато они сдаются под автомойки, склады, кафе, стоянки и начинают приносить доход с первых месяцев.
Участок у дороги - это не просто "хорошее место". Это настоящий инструмент для создания стабильного дохода, прироста капитала и даже запуска полноценного бизнеса. При этом не всегда нужно строить - землю можно сдать в аренду, продать с наценкой или использовать как площадку для временных конструкций.
В Московской и Ленинградской областях спрос на такие участки в 2024 году вырос в разы. И не просто так:
- дороги - это трафик;
- трафик - это деньги;
- а там, где проходят деньги - всегда можно заработать.
Но важно понимать: сама по себе земля у трассы ещё ничего не гарантирует. Чтобы она начала работать на вас, её нужно “включить” - в правовом, инфраструктурном и коммерческом смысле.
Давайте разберёмся, почему такие участки сегодня нарасхват, как с ними работать - и где подводные камни.
📊 Почему земля у дороги - один из лучших активов на рынке
Если смотреть на рынок земли объективно, участки вдоль трасс обгоняют по доходности почти все остальные форматы: дачные посёлки, ИЖС “в полях”, сельхозку без проекта.
Вот что показывает рынок 2024 года:
- 💼 72 % коммерческих сделок с землёй - участки у дорог (данные Циан.Аналитика, Московская и Ленинградская области).
- 📈 Рост стоимости земли у федеральных и региональных трасс - от 40 до 55 % в год.
- 🕒 Средний срок продажи таких участков - в 3–4 раза быстрее, чем у аналогичной земли в глубине района.
- 💰 Потенциальная доходность от аренды - от 50 до 150 тыс. ₽ в месяц с гектара, даже без капитальных построек.
- 💡 Рост цены - в 2–3 раза быстрее, чем у земли без подъезда, только за счёт логистики и спроса.
📌 Реальный кейс: участок 1.7 га у трассы М-4 в Домодедовском районе был куплен в 2021 году за 12 млн ₽. После перевода в коммерческое назначение, оформления съезда и электроснабжения - в 2024 продан за 28 млн ₽. Без строений. Только документы.
Сравнение по доходности и скорости роста:
🏁 Побеждает земля у трассы. Потому что она работает не на бумаге, а в реальности.
⚠️ Почему не каждый участок у дороги приносит доход
Парадокс в том, что земля может стоять прямо у федеральной трассы - и не приносить ни копейки. Почему? Потому что участок - это только оболочка. А без юридической и инфраструктурной “начинки” он ничего не стоит.
Вот три барьера, которые надо преодолеть, чтобы участок у трассы стал настоящим активом:
1. Правильный ВРИ и зонирование
Земля может быть "у дороги", но если она значится как “для ЛПХ” или “для сельхозпроизводства” - вы не построите ни автомойку, ни кафе, ни торговый павильон.
Чтобы зарабатывать - нужен разрешённый вид использования, соответствующий коммерческим или сервисным целям. Это видно в ПЗЗ, генплане и кадастровой выписке.
📍 Мы в ЦЗС проверяем это на этапе подбора, чтобы не купить “красивую проблему”.
2. Подъезд и право доступа
Даже если трасса рядом - не значит, что туда можно заехать. Все федеральные дороги охраняются. Нужен проект съезда, согласованный с Росавтодором, администрацией и в некоторых случаях - с ГИБДД.
Без съезда участок юридически изолирован. Вы не получите разрешения на строительство, не заведёте арендатора, не сдадите в аренду.
📌 Участок без заезда - это как склад без ворот. Никто туда не поедет.
3. Обременения и охранные зоны
До 40 % участков у трасс в Подмосковье и Ленобласти попадают в охранные зоны газопроводов, ЛЭП, водоохранные зоны, санитарные пояса дорог. Это автоматически ограничивает строительство, а иногда — даже обработку земли.
📌 В 2023 году было аннулировано 219 разрешений на строительство, выданных с нарушением охранных режимов. Люди потеряли десятки миллионов и право на постройку.
🚜 Когда земля начинает работать на вас
Мы часто видим, как хорошие участки годами “висят” на Авито. Люди покупают, а потом сталкиваются с проблемами: сервитут не оформлен, съезд не согласован, зонирование не позволяет, арендаторы не идут.
Но всё можно развернуть — если действовать грамотно.
Пример: клиент ЦЗС купил 3.2 га вдоль А-108. Полгода ничего не получалось: “большая бюрократия, никто не берёт в аренду, даже электричество не подвести”. Мы провели аудит, нашли ошибки, выстроили пошаговую стратегию: перевели ВРИ, согласовали съезд, подготовили схему электроснабжения, нашли арендаторов под автомойку и торговлю.
Через 6 месяцев - первые платежи. Через 12 - постоянные арендаторы.
Это не просто земля - это бизнес. И он уже работает.
Мы не занимаемся "продажей участков". Мы создаём инструменты, которые работают на капитал. И делаем это не в теории, а на практике - с цифрами, планом и результатом.
📍 ЦЗС подберёт, проверит и сопроводит вашу земельную сделку - от идеи до документа.
Земля - это стратегия. А мы знаем, как сделать её сильной.