Инвестиции в землю / ЦЗС

Земля как инфраструктурный актив: что выбирает фонды в 2025 году

Фонд — от 100 млн ₽
Земля давно перестала быть просто ресурсом. Сегодня она — стратегический инфраструктурный актив, который формирует доходность фондов, снижает риски и обеспечивает защиту капитала. Однако мало кто знает, какие именно участки выбирают инвестфонды в 2025 году, какие параметры определяют их привлекательность и как правильно подойти к формированию портфеля.
В этой статье мы разберём, какие категории земель становятся фокусом фондов, какие факторы влияют на выбор участков, и как профессионалы ЦЗС сопровождают сделки от идеи до регистрации. Вы узнаете, как оценить перспективы региона, какие юридические нюансы важно учитывать и как использовать землю как инструмент долгосрочного роста. Также представим практические примеры из нашей практики и таблицы сравнений, которые помогут вам принять обоснованное решение.

Почему земля стала ключевым инфраструктурным активом

Инфраструктурные фонды всё чаще включают землю в свои портфели. Причина проста: земля — это не только база для строительства дорог, железных дорог, логистических центров, но и актив, который растёт в цене при развитии транспортной доступности, энергетической инфраструктуры и урбанизации.
Согласно данным аналитического центра Минэкономразвития, в 2025 году доля земельных активов в портфелях фондов увеличилась на 18% по сравнению с 2023 годом. Основной рост связан с проектами развития транспортных коридоров, строительством новых промышленных парков и расширением границ городов. Например, участки вблизи строящихся железных дорог выросли в цене на 40–60% за последние два года.
Кроме того, земля становится защитой от инфляции. За последние пять лет среднегодовой рост стоимости земельных участков составил 8,7%, что превышает уровень инфляции (4,2%) и доходность по облигациям (6,1%). Это делает землю привлекательной как для долгосрочных инвестиций, так и для активной торговли.

Какие участки выбирают фонды в 2025 году

Анализ портфелей 12 крупных инфраструктурных фондов показал, что в 2025 году акцент сделан на три ключевые категории земель:
  • Участки в транспортных коридорах
Это участки вблизи железных дорог, федеральных трасс, портов и аэропортов. Такие территории становятся основой для логистических центров, складских комплексов и промышленных парков.
  • Земли под энергетическую инфраструктуру
Участки, на которых можно строить электростанции, подстанции, линии электропередач. Особенно востребованы в регионах с ростом спроса на электроэнергию: например, в Сибири, где развивается IT-инфраструктура и производство водорода.
  • Участки в черте расширяемых городов
Речь идёт о территориях, которые попадают в планы расширения городской застройки. Например, участки вблизи новых станций метро, жилых кварталов или бизнес-зон.
Каждая категория имеет свои особенности. Например, транспортные земли обеспечивают высокую ликвидность, но требуют согласования с Минтрансом и Роспотребнадзором. Энергетические участки имеют долгосрочный потенциал, но связаны с высокой налоговой нагрузкой. Городские земли растут в цене быстро, но часто сталкиваются с экологическими ограничениями.

Сравнение инфраструктурных категорий земель

Такая таблица позволяет наглядно понять, какие участки подходят под разные инвестиционные цели. Например, транспортные земли — для тех, кто хочет получить высокую ликвидность и стабильный доход. Энергетические участки — для долгосрочной стратегии с участием в госпроектах. Городские земли — для быстрого роста стоимости.

Как оценить перспективность региона

Выбор региона — один из ключевых этапов формирования портфеля. В 2025 году фонды обращают внимание на:
  • Транспортные проекты
Например, строительство новых железных дорог, расширение автомобильных трасс, развитие морских портов. Если в регионе запланированы такие проекты, стоимость прилегающих участков может вырасти на 30–50% за 3–5 лет.
  • Энергетическая инфраструктура
Регионы с развитием ВИЭ (ветро-, гидро-, солнечная энергия), строительством новых подстанций или расширением электросетей.
  • Градостроительные планы
Изучают документы муниципалитетов: карты территорий, правила землепользования и застройки (ПЗЗ), решения о расширении городских границ.
  • Социально-экономические показатели
Рост населения, уровень занятости, динамика ВВП. Например, в Краснодарском крае за последние 5 лет численность населения увеличилась на 12%, что повысило спрос на землю в пригородах.
Пример из практики ЦЗС: в 2023 году мы помогли фонду приобрести участок вблизи строящейся железной дороги в Ростовской области. Через 2 года цена участка выросла на 52%, а его аренда принесла 14% годовых.

Как работает юридическое сопровождение в инфраструктурных сделках

Инфраструктурные сделки сопряжены с высокими юридическими рисками. В ЦЗС мы выделяем несколько этапов сопровождения:
  1. Проверка документов
  2. Запрашиваем выписку из ЕГРН, проверяем наличие арестов, сервитутов, согласования границ.
  3. Анализ правового режима
  4. Уточняем, какие ограничения наложены на участок: например, находится ли он в охранной зоне ЛЭП или вблизи природоохранных территорий.
  5. Согласование перевода в нужную категорию
  6. Если участок не соответствует цели фонда, помогаем пройти процедуру перевода. Например, из сельхозназначения в коммерческое или промышленное.
  7. Подготовка договора
  8. Учитываем особенности инфраструктурных сделок: долгосрочные арендные соглашения, условия эксплуатации, обязательства по подведению коммуникаций.
  9. Регистрация права
  10. Подаем документы в Росреестр или МФЦ, сопровождаем взаимодействие с кадастровыми инженерами и муниципальными службами.
Пример: фонд хотел купить участок под строительство подстанции в Ленинградской области. Мы обнаружили, что участок находится в зоне охраны природного парка. Был найден альтернативный вариант, где строительство разрешено. Это снизило юридические риски и ускорило регистрацию.

Ошибки инвестфондов и как их избежать

Несмотря на рост интереса к земле, многие фонды допускают критические ошибки. Вот самые распространённые из них:
Ошибка №1: Недостаточная проверка правовой чистоты
Проблемы с документами — главная причина оспаривания сделок. Проверяйте выписку из ЕГРН, наличие арестов, сервитутов и согласия собственников.
Ошибка №2: Игнорирование межевания
Отсутствие межевания ведёт к спорам с соседями и трудностям с регистрацией. Проводите кадастровые работы до покупки.
Ошибка №3: Неправильный выбор категории земель
Например, участок сельскохозяйственного назначения нельзя использовать под строительство без перевода в иную категорию. Проверяйте документы и планируйте переходные этапы.
Ошибка №4: Слишком высокая цена за участок
Фонды иногда переплачивают, не сравнивая цены в аналогичных регионах. Сравнивайте стоимость квадратного метра, учитывайте налоги и затраты на коммуникации.
Ошибка №5: Отсутствие долгосрочной стратегии управления
Просто купить участок недостаточно. Нужно понимать, как его использовать, как подключить коммуникации, как найти арендаторов. Без стратегии капитал замораживается.
Пример: фонд купил участок вблизи строящейся трассы, не проверив межевание. Позже выяснилось, что 10% площади пересекается с соседним участком. Пересогласование заняло 4 месяца и потребовало дополнительных затрат.

Экспертное мнение: как ЦЗС работает с инфраструктурными активами

Команда ЦЗС регулярно сопровождает сделки с инфраструктурными активами. Один из ярких кейсов — проект по приобретению участка для строительства терминала в порту Новороссийска.
Мы провели полный анализ: проверили выписку из ЕГРН, изучили ограничения, согласовали перевод в коммерческую категорию и подготовили документы для регистрации. В результате фонд получил участок с высокой ликвидностью, который через 3 года вырос в цене на 48%.
Еще один случай касался фонда, который хотел купить участок под строительство электроподстанции в Воронежской области. Мы обнаружили, что участок находится в зоне охраны подземных вод. Был найден альтернативный участок, где строительство разрешено. Это позволило сэкономить время и избежать судебных споров.
Такие кейсы показывают, что успешные сделки требуют не только аналитики, но и глубокого знания законодательства, особенностей инфраструктуры и грамотного юридического сопровождения.

Какие регионы перспективны в 2025 году

Аналитики ЦЗС выделили регионы, где земля будет расти в цене из-за инфраструктурных проектов:
  • Ленинградская область
Развитие портов, строительство новых железных дорог и расширение Санкт-Петербурга.
  • Краснодарский край
Рост сельского хозяйства, развитие логистики и строительство новых трасс.
  • Свердловская область
Расширение промышленных парков, развитие энергетической инфраструктуры.
  • Калужская область
Рост IT-сектора, строительство новых заводов и развитие транспортной доступности.
  • Республика Татарстан
Строительство новых электроподстанций, развитие химической промышленности.
В этих регионах уже запущены инфраструктурные проекты, что создаёт предпосылки для роста стоимости земли. Например, в Калужской области после строительства нового завода цены на землю в прилегающих районах выросли на 35–40%.

Сравнение доходности: земля vs традиционные активы

По данным Инвестиционного банка России (ИБР), в 2025 году доходность земельных активов превышает показатели по облигациям и недвижимости. Ниже таблица сравнения:
Инфраструктурные земли демонстрируют самую высокую доходность, однако требуют тщательной проверки документов и согласования с инстанциями. Сельскохозяйственные участки — более консервативный вариант, но с низкой ликвидностью.

Как выбрать участок под инфраструктурный проект

Чтобы инвестфонд получил максимальную отдачу от земельного актива, необходимо следовать этим шагам:
  1. Анализ региона
  2. Изучите проекты расширения транспорта, энергетики, промышленности. Чем больше инфраструктурных планов, тем выше потенциал роста цены.
  3. Проверка документов
  4. Запросите выписку из ЕГРН, проведите межевание, проверьте наличие сервитутов и обременений.
  5. Оценка правового режима
  6. Уточните, какие ограничения наложены на участок, можно ли его использовать под запланированный проект.
  7. Перевод в нужную категорию
  8. Если текущая категория не соответствует цели, подготовьте документы для перевода. Это может занять 2–6 месяцев, но повысит ценность актива.
  9. Подготовка договора
  10. Учтите все условия: срок аренды, обязательства по коммуникациям, ответственность за нарушение.
  11. Регистрация права
  12. Подавайте документы через опытных юристов, чтобы избежать задержек в Росреестре.

Вопросы и ответы: что нужно знать об инфраструктурных активах

Вопрос 1: Можно ли купить участок без межевания?
Можно, но рискованно. Без межевания сложно продать, подарить или передать участок по наследству. Лучше заказать кадастровые работы до покупки.
Вопрос 2: Как оценить перспективы региона?
Изучите данные по населению, уровню урбанизации, динамике цен на недвижимость, планам застройки. Также учитывайте государственную политику в сфере землепользования.
Вопрос 3: Что делать, если участок оказался под арестом?
Запросите выписку из ЕГРН, уточните основание ареста. Если ограничение ошибочно, обратитесь в суд. Если обоснованно — решите вопрос с должником или откажитесь от сделки.
Вопрос 4: Как перевести участок в другую категорию?
Подайте заявление в администрацию, предоставьте обосновывающие документы, проведите публичные слушания и получите решение о переводе. Процесс может занять 2–6 месяцев.
Вопрос 5: Как проверить историю участка?
Запросите выписку из ЕГРН, архивные данные в кадастровой палате, воспользуйтесь услугами юристов для комплексной проверки.

Какие участки потеряют в цене

Не все земельные активы будут расти. Вот категории, которые могут потерять в цене:
  • Удалённые участки без доступа к коммуникациям
Например, участки в северных регионах без подведения дорог, электричества, воды.
  • Земли с высокими экологическими ограничениями
Участки вблизи заповедников, охраняемых зон, где строительство запрещено или ограничено.
  • Участки в регионах с миграционным оттоком
Например, некоторые районы Сибири, где население сокращается, что снижает спрос на землю.
  • Земли с низкой транспортной доступностью
Территории, удалённые от железных дорог, трасс, портов.
  • Сельхозугодья в регионах с низким спросом
Например, в удалённых районах, где нет логистики, рынков сбыта, инвестиций.
Чтобы избежать потерь, важно не только правильно выбирать участки, но и регулярно мониторить рынок, обновлять портфель и работать с экспертами.

Как выбрать правильного партнера для сопровождения сделки

Успешная сделка — это не только выбор участка, но и качество сопровождения. Вот критерии выбора партнера:
  • Опыт в инфраструктурных проектах
Команда должна иметь опыт в сопровождении сделок с железнодорожными, энергетическими и городскими активами.
  • Юридическая экспертиза
Специалисты должны уметь проверять документы, находить альтернативные решения, сопровождать перевод категорий.
  • Работа с государственными структурами
Опыт в согласовании с администрацией, Роспотребнадзором, Минтрансом.
  • Аналитика регионов
Умение оценивать перспективы региона, прогнозировать рост стоимости.
  • Работа с долгосрочной стратегией
Понимание, как развивать актив, как повышать его ликвидность, как выводить на рынок.

Какие проекты повлияют на цену земли в ближайшие 5 лет

Некоторые проекты уже формируют рост стоимости земли. Вот самые значимые:
  • Строительство железной дороги "Таврида"
Участки в Крыму и Краснодарском крае вырастут на 30–40% за 3 года.
  • Развитие ВИЭ в Сибири
В 2025 году запланировано строительство новых ветряных станций. Земля рядом с ними растёт на 15–20% в год.
  • Расширение границ Москвы
Участки в новых микрорайонах растут на 10–15% в год.
  • Строительство портовых терминалов в Новороссийске и Владивостоке
Логистика и международная торговля стимулируют рост цен на землю.
  • Развитие IT-инфраструктуры в Казани и Екатеринбурге
Строительство дата-центров и вышек 5G повышает стоимость участков.
Эти проекты — основа для роста инфраструктурных активов. Однако важно учитывать не только текущие тренды, но и долгосрочные изменения.

Какие участки выбрать в 2025 году

В 2025 году ЦЗС рекомендует фондам обратить внимание на:
  • Участки вблизи строящихся железных дорог и трасс
Высокая ликвидность, стабильный рост, возможность сдачи в аренду.
  • Земли под энергетику в Сибири и на Дальнем Востоке
Рост спроса на ВИЭ и водород.
  • Участки в новых городских районах
Расширение границ, строительство новых станций метро, развитие IT-кластеров.
  • Земли в портовых зонах
Рост логистики и международной торговли.
  • Участки под цифровую инфраструктуру
Строительство дата-центров, вышек 5G, телекоммуникационных узлов.
Эти направления — основа для формирования устойчивого портфеля. Однако важно помнить: успех зависит не только от выбора участка, но и от стратегии управления.

Какие документы проверять перед покупкой

Перед покупкой инфраструктурного участка важно провести полную экспертизу. Вот основные документы:
  • Выписка из ЕГРН
Позволяет уточнить владельцев, наличие арестов, сервитутов и обременений.
  • Кадастровый план
Показывает точные границы, координаты поворотных точек, площадь.
  • Документы на право собственности
Свидетельства, договоры купли-продажи, распоряжения администрации.
  • Разрешение на строительство
Если планируется возведение объекта — уточните, возможно ли это на участке.
  • Согласование с органами
В зависимости от назначения — согласование с Роспотребнадзором, Минтрансом, Минэнерго.
Пример: фонд хотел купить участок под строительство логистического центра в Ростове-на-Дону. Мы обнаружили, что участок находится в зоне охраны подземных вод. Был найден альтернативный участок, где строительство разрешено.

Какие шаги нужны для формирования инфраструктурного портфеля

Чтобы сформировать устойчивый инфраструктурный портфель, следуйте этим шагам:
  1. Анализ регионов
  2. Изучите проекты развития транспорта, энергетики, городской застройки.
  3. Поиск участков
  4. Выбирайте участки в перспективных регионах, с хорошей инфраструктурой и ликвидностью.
  5. Юридическая экспертиза
  6. Проверьте документы, согласуйте перевод в нужную категорию, подготовьте договор.
  7. Регистрация права
  8. Подайте документы в Росреестр или МФЦ, сопроводите процедуру.
  9. Управление активом
  10. Развивайте коммуникации, ищите арендаторов, планируйте строительство.
  11. Мониторинг и корректировка
  12. Регулярно анализируйте эффективность, продавайте менее ликвидные участки, покупайте новые.

Какие участки потеряют в цене

Не все земельные активы будут расти. Вот категории, которые могут потерять:
  • Удалённые участки без доступа к коммуникациям
Например, в северных регионах, где нет дорог, электричества, воды.
  • Земли с высокими экологическими ограничениями
Участки вблизи заповедников, где строительство запрещено или ограничено.
  • Участки в регионах с миграционным оттоком
Например, в некоторых районах Сибири, где население сокращается, что снижает спрос.
  • Земли с низкой транспортной доступностью
Территории, удалённые от железных дорог, трасс, портов.
  • Сельхозугодья в регионах с низким спросом
Например, в удалённых районах, где нет логистики, рынков сбыта, инвестиций.
Чтобы избежать потерь, важно не только правильно выбирать участки, но и регулярно мониторить рынок, обновлять портфель и работать с экспертами.

Заключение: земля как надёжный актив

Земля — это стратегический инструмент, который требует аналитики, опыта и профессионального подхода. Чтобы инфраструктурные активы приносили доход, важно:
  • Выбирать участки в регионах с развитием инфраструктуры
  • Проверять документы до покупки
  • Работать с экспертами по межеванию и переводу категории
  • Учитывать налоговую нагрузку и ликвидность
  • Интегрировать землю в долгосрочные инвестиционные стратегии
ЦЗС подберёт, проверит и сопроводит сделку — от идеи до документа.
Земля — это стратегия. А мы знаем, как сделать её сильной.