Земля давно перестала быть просто ресурсом. Сегодня она — стратегический инфраструктурный актив, который формирует доходность фондов, снижает риски и обеспечивает защиту капитала. Однако мало кто знает, какие именно участки выбирают инвестфонды в 2025 году, какие параметры определяют их привлекательность и как правильно подойти к формированию портфеля.
В этой статье мы разберём, какие категории земель становятся фокусом фондов, какие факторы влияют на выбор участков, и как профессионалы ЦЗС сопровождают сделки от идеи до регистрации. Вы узнаете, как оценить перспективы региона, какие юридические нюансы важно учитывать и как использовать землю как инструмент долгосрочного роста. Также представим практические примеры из нашей практики и таблицы сравнений, которые помогут вам принять обоснованное решение.
Почему земля стала ключевым инфраструктурным активом
Инфраструктурные фонды всё чаще включают землю в свои портфели. Причина проста: земля — это не только база для строительства дорог, железных дорог, логистических центров, но и актив, который растёт в цене при развитии транспортной доступности, энергетической инфраструктуры и урбанизации.
Согласно данным аналитического центра Минэкономразвития, в 2025 году доля земельных активов в портфелях фондов увеличилась на 18% по сравнению с 2023 годом. Основной рост связан с проектами развития транспортных коридоров, строительством новых промышленных парков и расширением границ городов. Например, участки вблизи строящихся железных дорог выросли в цене на 40–60% за последние два года.
Кроме того, земля становится защитой от инфляции. За последние пять лет среднегодовой рост стоимости земельных участков составил 8,7%, что превышает уровень инфляции (4,2%) и доходность по облигациям (6,1%). Это делает землю привлекательной как для долгосрочных инвестиций, так и для активной торговли.
Какие участки выбирают фонды в 2025 году
Анализ портфелей 12 крупных инфраструктурных фондов показал, что в 2025 году акцент сделан на три ключевые категории земель:
- Участки в транспортных коридорах
- Земли под энергетическую инфраструктуру
- Участки в черте расширяемых городов
Каждая категория имеет свои особенности. Например, транспортные земли обеспечивают высокую ликвидность, но требуют согласования с Минтрансом и Роспотребнадзором. Энергетические участки имеют долгосрочный потенциал, но связаны с высокой налоговой нагрузкой. Городские земли растут в цене быстро, но часто сталкиваются с экологическими ограничениями.
Сравнение инфраструктурных категорий земель
Такая таблица позволяет наглядно понять, какие участки подходят под разные инвестиционные цели. Например, транспортные земли — для тех, кто хочет получить высокую ликвидность и стабильный доход. Энергетические участки — для долгосрочной стратегии с участием в госпроектах. Городские земли — для быстрого роста стоимости.
Как оценить перспективность региона
Выбор региона — один из ключевых этапов формирования портфеля. В 2025 году фонды обращают внимание на:
- Транспортные проекты
- Энергетическая инфраструктура
- Градостроительные планы
- Социально-экономические показатели
Пример из практики ЦЗС: в 2023 году мы помогли фонду приобрести участок вблизи строящейся железной дороги в Ростовской области. Через 2 года цена участка выросла на 52%, а его аренда принесла 14% годовых.
Как работает юридическое сопровождение в инфраструктурных сделках
Инфраструктурные сделки сопряжены с высокими юридическими рисками. В ЦЗС мы выделяем несколько этапов сопровождения:
- Проверка документов
- Запрашиваем выписку из ЕГРН, проверяем наличие арестов, сервитутов, согласования границ.
- Анализ правового режима
- Уточняем, какие ограничения наложены на участок: например, находится ли он в охранной зоне ЛЭП или вблизи природоохранных территорий.
- Согласование перевода в нужную категорию
- Если участок не соответствует цели фонда, помогаем пройти процедуру перевода. Например, из сельхозназначения в коммерческое или промышленное.
- Подготовка договора
- Учитываем особенности инфраструктурных сделок: долгосрочные арендные соглашения, условия эксплуатации, обязательства по подведению коммуникаций.
- Регистрация права
- Подаем документы в Росреестр или МФЦ, сопровождаем взаимодействие с кадастровыми инженерами и муниципальными службами.
Пример: фонд хотел купить участок под строительство подстанции в Ленинградской области. Мы обнаружили, что участок находится в зоне охраны природного парка. Был найден альтернативный вариант, где строительство разрешено. Это снизило юридические риски и ускорило регистрацию.
Ошибки инвестфондов и как их избежать
Несмотря на рост интереса к земле, многие фонды допускают критические ошибки. Вот самые распространённые из них:
Ошибка №1: Недостаточная проверка правовой чистоты
Проблемы с документами — главная причина оспаривания сделок. Проверяйте выписку из ЕГРН, наличие арестов, сервитутов и согласия собственников.
Ошибка №2: Игнорирование межевания
Отсутствие межевания ведёт к спорам с соседями и трудностям с регистрацией. Проводите кадастровые работы до покупки.
Ошибка №3: Неправильный выбор категории земель
Например, участок сельскохозяйственного назначения нельзя использовать под строительство без перевода в иную категорию. Проверяйте документы и планируйте переходные этапы.
Ошибка №4: Слишком высокая цена за участок
Фонды иногда переплачивают, не сравнивая цены в аналогичных регионах. Сравнивайте стоимость квадратного метра, учитывайте налоги и затраты на коммуникации.
Ошибка №5: Отсутствие долгосрочной стратегии управления
Просто купить участок недостаточно. Нужно понимать, как его использовать, как подключить коммуникации, как найти арендаторов. Без стратегии капитал замораживается.
Проблемы с документами — главная причина оспаривания сделок. Проверяйте выписку из ЕГРН, наличие арестов, сервитутов и согласия собственников.
Ошибка №2: Игнорирование межевания
Отсутствие межевания ведёт к спорам с соседями и трудностям с регистрацией. Проводите кадастровые работы до покупки.
Ошибка №3: Неправильный выбор категории земель
Например, участок сельскохозяйственного назначения нельзя использовать под строительство без перевода в иную категорию. Проверяйте документы и планируйте переходные этапы.
Ошибка №4: Слишком высокая цена за участок
Фонды иногда переплачивают, не сравнивая цены в аналогичных регионах. Сравнивайте стоимость квадратного метра, учитывайте налоги и затраты на коммуникации.
Ошибка №5: Отсутствие долгосрочной стратегии управления
Просто купить участок недостаточно. Нужно понимать, как его использовать, как подключить коммуникации, как найти арендаторов. Без стратегии капитал замораживается.
Пример: фонд купил участок вблизи строящейся трассы, не проверив межевание. Позже выяснилось, что 10% площади пересекается с соседним участком. Пересогласование заняло 4 месяца и потребовало дополнительных затрат.
Экспертное мнение: как ЦЗС работает с инфраструктурными активами
Команда ЦЗС регулярно сопровождает сделки с инфраструктурными активами. Один из ярких кейсов — проект по приобретению участка для строительства терминала в порту Новороссийска.
Мы провели полный анализ: проверили выписку из ЕГРН, изучили ограничения, согласовали перевод в коммерческую категорию и подготовили документы для регистрации. В результате фонд получил участок с высокой ликвидностью, который через 3 года вырос в цене на 48%.
Еще один случай касался фонда, который хотел купить участок под строительство электроподстанции в Воронежской области. Мы обнаружили, что участок находится в зоне охраны подземных вод. Был найден альтернативный участок, где строительство разрешено. Это позволило сэкономить время и избежать судебных споров.
Такие кейсы показывают, что успешные сделки требуют не только аналитики, но и глубокого знания законодательства, особенностей инфраструктуры и грамотного юридического сопровождения.
Какие регионы перспективны в 2025 году
Аналитики ЦЗС выделили регионы, где земля будет расти в цене из-за инфраструктурных проектов:
- Ленинградская область
- Краснодарский край
- Свердловская область
- Калужская область
- Республика Татарстан
В этих регионах уже запущены инфраструктурные проекты, что создаёт предпосылки для роста стоимости земли. Например, в Калужской области после строительства нового завода цены на землю в прилегающих районах выросли на 35–40%.
Сравнение доходности: земля vs традиционные активы
По данным Инвестиционного банка России (ИБР), в 2025 году доходность земельных активов превышает показатели по облигациям и недвижимости. Ниже таблица сравнения:
Инфраструктурные земли демонстрируют самую высокую доходность, однако требуют тщательной проверки документов и согласования с инстанциями. Сельскохозяйственные участки — более консервативный вариант, но с низкой ликвидностью.
Как выбрать участок под инфраструктурный проект
Чтобы инвестфонд получил максимальную отдачу от земельного актива, необходимо следовать этим шагам:
- Анализ региона
- Изучите проекты расширения транспорта, энергетики, промышленности. Чем больше инфраструктурных планов, тем выше потенциал роста цены.
- Проверка документов
- Запросите выписку из ЕГРН, проведите межевание, проверьте наличие сервитутов и обременений.
- Оценка правового режима
- Уточните, какие ограничения наложены на участок, можно ли его использовать под запланированный проект.
- Перевод в нужную категорию
- Если текущая категория не соответствует цели, подготовьте документы для перевода. Это может занять 2–6 месяцев, но повысит ценность актива.
- Подготовка договора
- Учтите все условия: срок аренды, обязательства по коммуникациям, ответственность за нарушение.
- Регистрация права
- Подавайте документы через опытных юристов, чтобы избежать задержек в Росреестре.
Вопросы и ответы: что нужно знать об инфраструктурных активах
Вопрос 1: Можно ли купить участок без межевания?
Можно, но рискованно. Без межевания сложно продать, подарить или передать участок по наследству. Лучше заказать кадастровые работы до покупки.
Вопрос 2: Как оценить перспективы региона?
Изучите данные по населению, уровню урбанизации, динамике цен на недвижимость, планам застройки. Также учитывайте государственную политику в сфере землепользования.
Вопрос 3: Что делать, если участок оказался под арестом?
Запросите выписку из ЕГРН, уточните основание ареста. Если ограничение ошибочно, обратитесь в суд. Если обоснованно — решите вопрос с должником или откажитесь от сделки.
Вопрос 4: Как перевести участок в другую категорию?
Подайте заявление в администрацию, предоставьте обосновывающие документы, проведите публичные слушания и получите решение о переводе. Процесс может занять 2–6 месяцев.
Вопрос 5: Как проверить историю участка?
Запросите выписку из ЕГРН, архивные данные в кадастровой палате, воспользуйтесь услугами юристов для комплексной проверки.
Какие участки потеряют в цене
Не все земельные активы будут расти. Вот категории, которые могут потерять в цене:
- Удалённые участки без доступа к коммуникациям
- Земли с высокими экологическими ограничениями
- Участки в регионах с миграционным оттоком
- Земли с низкой транспортной доступностью
- Сельхозугодья в регионах с низким спросом
Чтобы избежать потерь, важно не только правильно выбирать участки, но и регулярно мониторить рынок, обновлять портфель и работать с экспертами.
Как выбрать правильного партнера для сопровождения сделки
Успешная сделка — это не только выбор участка, но и качество сопровождения. Вот критерии выбора партнера:
- Опыт в инфраструктурных проектах
- Юридическая экспертиза
- Работа с государственными структурами
- Аналитика регионов
- Работа с долгосрочной стратегией
Какие проекты повлияют на цену земли в ближайшие 5 лет
Некоторые проекты уже формируют рост стоимости земли. Вот самые значимые:
- Строительство железной дороги "Таврида"
- Развитие ВИЭ в Сибири
- Расширение границ Москвы
- Строительство портовых терминалов в Новороссийске и Владивостоке
- Развитие IT-инфраструктуры в Казани и Екатеринбурге
Эти проекты — основа для роста инфраструктурных активов. Однако важно учитывать не только текущие тренды, но и долгосрочные изменения.
Какие участки выбрать в 2025 году
В 2025 году ЦЗС рекомендует фондам обратить внимание на:
- Участки вблизи строящихся железных дорог и трасс
- Земли под энергетику в Сибири и на Дальнем Востоке
- Участки в новых городских районах
- Земли в портовых зонах
- Участки под цифровую инфраструктуру
Эти направления — основа для формирования устойчивого портфеля. Однако важно помнить: успех зависит не только от выбора участка, но и от стратегии управления.
Какие документы проверять перед покупкой
Перед покупкой инфраструктурного участка важно провести полную экспертизу. Вот основные документы:
- Выписка из ЕГРН
- Кадастровый план
- Документы на право собственности
- Разрешение на строительство
- Согласование с органами
Пример: фонд хотел купить участок под строительство логистического центра в Ростове-на-Дону. Мы обнаружили, что участок находится в зоне охраны подземных вод. Был найден альтернативный участок, где строительство разрешено.
Какие шаги нужны для формирования инфраструктурного портфеля
Чтобы сформировать устойчивый инфраструктурный портфель, следуйте этим шагам:
- Анализ регионов
- Изучите проекты развития транспорта, энергетики, городской застройки.
- Поиск участков
- Выбирайте участки в перспективных регионах, с хорошей инфраструктурой и ликвидностью.
- Юридическая экспертиза
- Проверьте документы, согласуйте перевод в нужную категорию, подготовьте договор.
- Регистрация права
- Подайте документы в Росреестр или МФЦ, сопроводите процедуру.
- Управление активом
- Развивайте коммуникации, ищите арендаторов, планируйте строительство.
- Мониторинг и корректировка
- Регулярно анализируйте эффективность, продавайте менее ликвидные участки, покупайте новые.
Какие участки потеряют в цене
Не все земельные активы будут расти. Вот категории, которые могут потерять:
- Удалённые участки без доступа к коммуникациям
- Земли с высокими экологическими ограничениями
- Участки в регионах с миграционным оттоком
- Земли с низкой транспортной доступностью
- Сельхозугодья в регионах с низким спросом
Чтобы избежать потерь, важно не только правильно выбирать участки, но и регулярно мониторить рынок, обновлять портфель и работать с экспертами.
Заключение: земля как надёжный актив
Земля — это стратегический инструмент, который требует аналитики, опыта и профессионального подхода. Чтобы инфраструктурные активы приносили доход, важно:
- Выбирать участки в регионах с развитием инфраструктуры
- Проверять документы до покупки
- Работать с экспертами по межеванию и переводу категории
- Учитывать налоговую нагрузку и ликвидность
- Интегрировать землю в долгосрочные инвестиционные стратегии
ЦЗС подберёт, проверит и сопроводит сделку — от идеи до документа.
Земля — это стратегия. А мы знаем, как сделать её сильной.