Кадастровая переоценка 2026: оценку недвижимости проведут через Национальную систему пространственных данных

🗓 В Москве состоялась ежегодная научно-практическая конференция Ассоциации «Русское общество оценщиков». Главной темой стал переход к новой модели государственной кадастровой оценки — с применением Национальной системы пространственных данных (НСПД), оператором которой выступает ППК «Роскадастр».

С участием представителей региональных структур, в том числе заместителя директора ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» Евгении Гольды и замминистра имущественных отношений МО Юрия Лаврякова, были озвучены важнейшие изменения, которые коснутся каждого владельца недвижимости в Подмосковье.

🔹 2026 год — переоценка земельных участков

🔹 2027 год — переоценка объектов капитального строительства (зданий, помещений, машино-мест и др.)

Эти изменения напрямую повлияют на размер имущественных налогов — именно от актуальности кадастровой стоимости зависит налоговая справедливость. Последняя оценка показала рост объёмов: 4,1 млн участков и 9,5 млн объектов недвижимости. Причём их количество продолжает расти.

Национальная система пространственных данных — это единая цифровая платформа, которая позволяет точнее и прозрачнее оценивать объекты недвижимости с учётом географии, инфраструктуры, кадастровых границ и других факторов.

Впервые вся информация будет объединена и синхронизирована, что сократит число ошибок и повысит качество оценки.

Максим Леднев, управляющий партнёр Центра Земельных Стратегий (ЦЗС):

Следите за новостями в сфере кадастровой оценки — и не упускайте шанс повлиять на стоимость своей недвижимости!

Переоценка, о которой говорили на конференции, — процедура массовая: государство разом пересчитывает стоимость миллионов участков. У собственника обычно другой вопрос — сколько стоит его земля. Ответ зависит от того, какая оценка нужна. Кадастровую стоимость определяет в ходе государственной кадастровой оценки бюджетное учреждение субъекта (в Подмосковье — то самое ГБУ МО «Центр кадастровой оценки»), и нужна она прежде всего для налогов. Рыночную определяет независимый оценщик по конкретному участку — для сделки, залога, раздела наследства или спора о налоге.

Кадастровую стоимость считают массовым методом по сведениям, которые уже есть в реестре: площадь, категория земель, вид разрешённого использования, местоположение, границы. Индивидуально участок никто не осматривает. Отсюда практический смысл совета Максима Леднева: ошибка в реестре — неверная площадь, устаревший вид использования, отсутствующие границы, незарегистрированные постройки — переходит в стоимость, а из неё в налог. Что именно даст переход на НСПД, покажет первый тур оценки; сведения о самом участке в расчёте остаются теми же.

Узнать действующую кадастровую стоимость можно самостоятельно: это публичная информация, доступная любому лицу. Онлайн-сервисы Росреестра и публичная кадастровая карта показывают её по кадастровому номеру или адресу. Если стоимость нужна как официальный документ — для банка, суда или заявления об оспаривании, — заказывают выписку из ЕГРН: её готовят в течение трёх рабочих дней со дня регистрации заявления.

Рыночная оценка устроена иначе. Её проводит независимый оценщик, состоящий в саморегулируемой организации оценщиков: он выезжает на участок, изучает документы и сравнивает его с реальными предложениями и сделками по сопоставимым объектам. В расчёт идёт то, чего массовая оценка не видит: подъезд и качество дороги, наличие и мощность коммуникаций, рельеф и форма участка, окружение, обременения и ограничения, фактическое использование соседних земель. Результат — отчёт об оценке с обоснованием цифры; срок, в течение которого выводы отчёта остаются актуальными, оценщик указывает в самом отчёте. Сроки работы и цена договорные, они заметно расходятся по регионам и по сложности объекта, поэтому их уточняют у конкретного оценщика до подписания договора. Ниже — типовой, а не нормативный перечень того, что обычно просят подготовить.

Если после переоценки кадастровая стоимость окажется выше рыночной, её можно пересмотреть, но с 1 января 2026 года порядок не тот, что был раньше. По статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» действует обязательный досудебный порядок: заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подают в бюджетное учреждение субъекта, которое проводило оценку, и прикладывают к нему отчёт независимого оценщика. Комиссии при Росреестре в прежнем виде не применяются. В суд можно обратиться только после решения учреждения либо после того, как срок его рассмотрения истёк без ответа. Новые сведения вносятся в ЕГРН в течение пяти рабочих дней после вступления решения в силу. Требования к дате отчёта и к сроку подачи заявления стоит уточнить в самом учреждении до того, как заказывать оценку. Результат не гарантирован: учреждение и суд смотрят на качество отчёта и доводы заявителя, а не на сам факт расхождения цифр.

Разбираться с данными спокойнее заранее — до того, как участок попадёт в очередной тур оценки. По выписке из ЕГРН проверьте площадь, категорию, вид разрешённого использования и наличие координат границ: с 1 марта 2025 года их отсутствие по Федеральному закону № 487-ФЗ от 26.12.2024 является основанием приостановить регистрацию перехода права — это именно приостановление до внесения сведений о границах, а не отказ и не запрет сделки. Зарегистрируйте права на постройки и исправьте расхождения. И сверьтесь со своим регионом: сроки и перечни объектов очередного тура государственной оценки утверждает субъект, а названные на конференции 2026 и 2027 годы — это планы по Подмосковью, а не общероссийский график; смотреть их нужно по решениям уполномоченного органа субъекта и на сайте регионального ГБУ.