Блог / ЦЗС

Перевод земель: чем отличается смена ВРИ от изменения категории и что изменилось в 2024–2025 годах

Юридические аспекты Особенности участков
Многие заявители, желающие изменить целевое использование своего земельного участка — например, построить дом или запустить производство — сталкиваются с терминологической и юридической путаницей: что такое смена вида разрешённого использования (ВРИ), а что — перевод земель в другую категорию?
Ситуация осложнилась в последние годы рядом нормативных изменений, включая обязательное согласование перевода сельхозземель с Минсельхозом России, которое ранее не требовалось.
В этой статье мы разберём различия между процедурами, основания для их проведения и нововведения законодательства, актуальные на 2024–2025 годы.

⚖️ Что такое категория земель и ВРИ?

Согласно Земельному кодексу РФ, у каждого участка есть:
  • категория земель — отражает целевое назначение (например, земли сельхозназначения, земли населённых пунктов, земли промышленности и др.);
  • вид разрешённого использования (ВРИ) — конкретизирует допустимый способ использования участка в рамках его категории (например, ИЖС, ЛПХ, дачное строительство, производство и т.д.).
Важно понимать: ВРИ меняется в рамках одной категории. Например:
  • Из ЛПХ в ИЖС (оба — в категории «земли населённых пунктов»);
  • Из садоводства в ведение дачного хозяйства и пр.
А вот перевод земельной категории — это уже переход из одной целевой группы в другую, например:
  • Из сельхозназначения → в земли промышленности;
  • Из лесного фонда → в земли населённых пунктов;
  • Из запаса → в земли поселений.

🔁 Смена ВРИ: процедура и особенности

Смена ВРИ регулируется:
  • ФЗ №172-ФЗ от 21 декабря 2004 г. — «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (в случае смены категории);
  • Градостроительным кодексом РФ и местными ПЗЗ (правилами землепользования и застройки) — в случае смены ВРИ.

Ключевые особенности смены ВРИ:

  • Не требует смены категории земли;
  • Проводится на основании заявления собственника;
  • Основание: наличие в ПЗЗ альтернативных ВРИ, допустимых для данной территориальной зоны;
  • Решение принимается местной администрацией;
  • Согласование с федеральными органами не требуется;
  • Срок — от 30 до 90 дней в зависимости от муниципалитета.
📌 Пример: участок ЛПХ может быть переведён в ИЖС, если это предусмотрено градостроительными регламентами.

🏗 Перевод земельной категории: когда применяется

Эта процедура применяется, когда необходимо полностью изменить целевое назначение участка.

Основания:

  • Участок планируется использовать в целях, несовместимых с текущей категорией;
  • Например, строительство промышленного комплекса на землях сельхозназначения.

Ранее действующая практика:

  • До 2022 года процедура проходила по ФЗ №172-ФЗ;
  • Решение принималось, как правило, на уровне субъекта РФ;
  • Согласование с Минсельхозом требовалось только в случае, если участок находился в федеральной собственности или затрагивал особо охраняемые земли.

⚠️ Нововведения: обязательное согласие Минсельхоза

С 2023 года вступили в силу изменения в порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения, установленные:
  • Федеральным законом от 14 июля 2022 г. № 313-ФЗ (внесение изменений в ЗК РФ и ФЗ-172),
  • а также Приказом Минсельхоза России от 21 февраля 2023 г. № 91.

Что изменилось?

Теперь для перевода земель из категории сельхозназначения в любую другую категорию необходимо:
  1. Получить положительное заключение от Минсельхоза России;
  2. Подтвердить, что участок:
  • не используется по назначению;
  • не обладает высокой агропроизводственной ценностью;
  • не входит в зону приоритетного аграрного развития;
  • не представляет интереса для субъектов агропромышленного комплекса.
Эта мера направлена на сохранение и защиту плодородных земель, особенно на фоне программы продовольственного суверенитета РФ.

🧭 Практические последствия для собственников

  • Смена ВРИ остаётся сравнительно простой процедурой, доступной большинству владельцев участков в черте населённых пунктов.
  • Перевод категории требует гораздо более длительного, затратного и юридически сложного процесса, особенно при участии Минсельхоза.
  • Наличие устойчивого обоснования, документации, агрохимических заключений и положительного мнения региональных властей — обязательно.

💼 Как ЦЗС помогает в этих вопросах

Центр Земельных Стратегий оказывает комплексные услуги:
  • Проведение анализа ПЗЗ и допустимых ВРИ;
  • Подготовка пакета документов для смены ВРИ или категории;
  • Согласование в органах местного самоуправления, Минсельхозе и Росреестре;
  • Представление интересов в случае отказа — в комиссии или суде.

✅ Заключение

Собственнику важно чётко понимать разницу между видом разрешённого использования и категорией земель — не только в теории, но и в практических последствиях. Любая ошибка на старте может привести к отказам, приостановкам и потере времени.
ЦЗС сопровождает клиентов на всех этапах: от анализа и консультаций до получения новых правоустанавливающих документов. Мы работаем в интересах собственников, инвесторов и бизнеса — с полной юридической ответственностью и пониманием особенностей действующего законодательства.
📞 Запишитесь на консультацию с экспертом — и мы подскажем, какой путь изменения назначения земли будет наиболее эффективным и безопасным именно для вашего случая.