Блог / ЦЗС

ИИ против “невидимой” недвижимости: как Подмосковье выявляет объекты без регистрации

Мероприятия
На Петербургском международном юридическом форуме 2025 года была представлена одна из самых технологичных инициатив в сфере недвижимости.
Министр имущественных отношений Московской области Тихон Алексеевич Фирсов поделился результатами внедрения искусственного интеллекта (ИИ) для выявления объектов недвижимости, не оформленных по закону и не внесённых в ЕГРН.
Эта практика касается миллионов объектов — и напрямую влияет на налогооблагаемую базу, правовой порядок и стратегическое управление землёй. Мы в Центре Земельных Стратегий внимательно следим за этими изменениями и делимся выводами.

🔍 Проблема: миллионы объектов без регистрации

В Подмосковье официально зарегистрировано более 13,6 млн объектов недвижимости, из которых 4,1 млн — земельные участки, а 9,5 млн — строения. При этом, по данным министерства, в налоговой базе отсутствуют сведения о более чем 2,7 млн объектов.
Причины:
  • До 2024 года регистрация прав была добровольной, а не обязательной.
  • У большинства строений отсутствуют координаты, что мешает их кадастровому учёту (у 86% зданий и 24% участков).
Таким образом, государство теряет доход, а собственники — подвергаются риску, ведь объект без права — это объект без защиты.

🧠 Решение: искусственный интеллект и цифровые технологии

В рамках проекта Московская область внедрила систему, основанную на областной геоинформационной платформе (ГИС) и искусственном интеллекте, который анализирует:
  • ортофотопланы (высокоточные спутниковые снимки),
  • цифровые карты местности,
  • отсутствие сведений в Росреестре,
  • конфигурации и размеры объектов.
На основе этих данных формируется слой объектов без прав, которые затем автоматически подлежат верификации и уведомлению.
Цель — отказ от выездных обследований, переход к цифровому мониторингу и созданию цифровых двойников объектов — 3D-моделей зданий, привязанных к кадастровой информации.
🎙 Цитата:

«Сегодня искусственный интеллект применяется во многих сферах деятельности, используем его и мы. Это позволяет получать актуальные и точные данные о состоянии местности. В планах — полностью исключить человеческий фактор, отказаться от выездных обследований. Это значительно облегчит труд наших специалистов, которые смогут сосредоточиться на ключевых задачах, а не на рутине»

— отметил Тихон Алексеевич Фирсов, министр имущественных отношений Московской области.

📍 Практические итоги и планы

🔹 Ежегодно выявляется более 200 000 объектов без зарегистрированных прав
🔹 Охват — до 85 000 участков в обходе
🔹 На 2025 год в план вовлечения в налоговый оборот включено ещё 226 000 объектов
📌 Важная цель — сократить сроки перерасчёта кадастровой стоимости до 5 дней и автоматизировать процесс уведомления владельцев через цифровую систему.
Дополнительно:
  • внедряется система уведомлений о выявленных объектах напрямую в ГИС,
  • прорабатывается механизм автоматической корректировки сведений в ЕГРН,
  • оптимизируется межведомственное взаимодействие (Росреестр, ФНС, БТИ, администрации).

🧭 Как это влияет на владельцев недвижимости?

Если у вас есть здание или сооружение на участке, которое:
  • не зарегистрировано в Росреестре,
  • не имеет кадастрового номера,
  • не отражено в налоговой базе —
с большой долей вероятности, оно будет выявлено и включено в реестр автоматически.
Владельцам рекомендуется самостоятельно инициировать оформление прав, чтобы избежать доначислений налогов, споров и штрафов за самовольное использование.

💬 Позиция Центра Земельных Стратегий

Всё больше земельных и имущественных процессов переходит в цифровой формат. Мы уверены, что такие технологии делают рынок прозрачнее, а сделки — безопаснее.
Для собственников — это возможность навести порядок в документах.
Для инвесторов — шанс вовремя выявить риски.
Для муниципалитетов — способ актуализировать налогооблагаемую базу.

В заключение

Сфера недвижимости в России стремительно цифровизуется.
ИИ и ГИС — уже не будущее, а настоящее, в котором невидимая собственность становится видимой.
Если вы хотите быть уверены в чистоте своих документов — мы готовы помочь.
Проверим, оформим и подскажем, как действовать правильно.

С уважением,
Команда Центра Земельных Стратегий