Девелопмент из заброшенного в федеральное: как зарабатывать на активах второго эшелона

Почему именно сейчас?

На территории России десятки тысяч участков и объектов недвижимости находятся в фактически бесхозном, заброшенном или частично утраченном состоянии. Это не просто бремя — это скрытые активы, стоимость которых может вырасти в 5–20 раз при правильной стратегии.

В условиях:

перехода к внутреннему импортозамещению,
регионализации производства и логистики,
активации федеральных программ (КРТ, ОЭЗ, индустриальные и агропромышленные парки),
спрос на готовые площадки стремительно растёт.

🔍 Что такое «актив второго эшелона»?

ранее используемая, но брошенная территория (промзона, база, склад);
участок с разрушенными или неоформленными ОКС;
территория с устаревшими правами или ранее учтённая без координат;
имущественный комплекс, не пригодный к использованию в текущем виде, но ценный в перспективной позиции (напр., рядом с транспортной артерией или в радиусе расширяющейся агломерации).

🧠 Целевая стратегия: из неработающего — в стратегически востребованное

Девелопмент "из заброшенного в федеральное" — это не просто покупка и продажа, а комплексная трансформация актива:

юридическая,
кадастровая,
инфраструктурная,
градостроительная,
рыночная.

⚖️ Правовая основа и нормативная база

Девелопер, работающий с "проблемным" активом, обязан опираться на следующие ключевые документы:

Земельный кодекс РФ

ст. 39.20–39.25 — предоставление земли без торгов, через предварительное согласование;
ст. 39.12 — аренда федеральных и муниципальных участков на торгах;
ст. 36 — оформление земли под ОКС;

Градостроительный кодекс РФ

ст. 30, 31 — правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
ст. 45 — внесение изменений в ВРИ (вид разрешённого использования);
ст. 51 — разрешение на строительство;
глава V.1 — Комплексное развитие территории (КРТ) — идеальный механизм для включения "заброшенных" участков в оборот;

Федеральные законы и подзаконные акты:

№ 224-ФЗ (13.07.2015) — О ГЧП;
№ 172-ФЗ (21.12.2004) — О переводе земель в другую категорию;
Постановление Правительства РФ от 03.03.2022 № 302 — о порядке включения в реестр свободных объектов под размещение инвестпроектов;
Приказ Минэкономразвития РФ от 23.11.2022 № 787 — о правилах формирования инвестиционного участка на КРТ;
ФЗ № 161-ФЗ (24.07.2008) — о содействии развитию жилищного строительства (для механизмов ИЖС и аренды земли без торгов через Дом.РФ).

🛠️ Как это работает на практике: пошаговый механизм девелопмента актива второго эшелона

Шаг 1. Идентификация объекта с потенциалом

📌 Цель: найти участок или объект, который кажется «бесперспективным», но:

обладает удачным географическим положением (рядом трасса, ж/д, агломерация);
формально существует, но не вовлечён в оборот;
может быть переформатирован под современный спрос (логистика, ИЖС, агро, склад, сервисы и т.п.).

🔍 Инструменты поиска:

Публичная кадастровая карта;
ГИСОГД, ПЗЗ и генпланы;
ЕРФИ (реестр федеральной недвижимости);
торги Росимущества, муниципалитетов, Дом.РФ;
заброшенные базы, склады, промзоны, ранее учтённые ЗУ.

Шаг 2. Юридическая и кадастровая экспертиза

📌 Цель: понять, что с объектом не так, и как его "очистить".

Проверяется:

статус права: собственность, аренда, ПБП, бесхоз;
зарегистрированы ли в ЕГРН земля и ОКС;
статус границ: есть координаты или «ранее учтённый»;
нет ли обременений, арестов, сервитутов, санитарных зон;
статус объекта в ПЗЗ (территориальная зона, допустимые ВРИ).

📘 Нормативная база:

ст. 69–70 ЗК РФ — ранее учтённые участки;
ст. 222 ГК РФ — самовольные постройки;
ФЗ № 218 — порядок регистрации.

✅ Вывод: на этом этапе принимается решение: возможно ли восстановление прав, стоит ли инициировать оформление, либо требуется судебное признание.

Шаг 3. Уточнение и постановка на кадастровый учёт

📌 Цель: легализовать землю и/или ОКС для дальнейших действий.

Что выполняется:

Заказывается кадастровая съёмка и межевой план;
Формируется участок, если он не существовал в ЕГРН (по ст. 39.15 ЗК РФ);
Подаются документы в Росреестр на постановку на кадастровый учёт и регистрацию прав;
Если объект ранее учтён — проводится уточнение границ и исправление реестровых ошибок;
ОКС ставится на учёт по техплану, либо оформляется через суд, если не было разрешения на строительство.

✅ Результат: объект существует в правовом поле, получает кадастровый номер, площадь, категорию, ВРИ и может быть предметом сделок.

Шаг 4. Изменение категории и ВРИ

📌 Цель: подготовить объект к нужному типу девелопмента — ИЖС, логистика, коммерция и пр.

Выполняется:

Подаётся заявление в администрацию на изменение вида разрешённого использования в рамках ПЗЗ (если объект в границах населённого пункта);
При необходимости инициируется перевод категории земли — по ФЗ № 172-ФЗ (например, с сельхоз в земли населённых пунктов);
Подаются документы в градостроительную комиссию на УРВИ (условно разрешённый вид), если зона ограничена;
Производится внесение изменений в ПЗЗ, если этого требует проект (через публичные слушания, с поддержкой муниципалитета).

📘 Нормативы:

ГрК РФ — ст. 30–37;
ЗК РФ — ст. 7, 79, 100;
Приказ Минэкономразвития РФ № 787 — правила включения в инвестиционные проекты.

✅ Результат: объект становится разрешённым к целевому использованию, не вызывает блокировок при проверках или регистрации сделок.

Шаг 5. Инфраструктурная привязка и инициатива КРТ / ГЧП

📌 Цель: включить объект в систему развития территории — с подведением дорог, света, газа, воды.

Варианты действий:

Инициировать включение объекта в КРТ (Комплексное развитие территории) — по Постановлению Правительства РФ № 302;
Заключить соглашение с муниципалитетом о ГЧП или концессии (ФЗ № 224-ФЗ), если объект включает реконструкцию или строительство социнфраструктуры;
Обратиться к ресурсоснабжающим организациям с заявлением о подключении, приложив градостроительную документацию;
Получить поддержку от Минэкономразвития, Фонда содействия реформированию ЖКХ, Дом.РФ — на условиях соинвестирования или выкупа долей.

✅ Результат: формируется юридически и технически полноценный объект, готовый к продаже, застройке или сдаче в аренду.

Шаг 6. Финансовая упаковка и вывод на рынок

📌 Цель: монетизировать актив с максимальной доходностью.

Каналы:

Реализация через электронные торги (РТС, РАД, Дом.РФ);
Продажа корпоративным клиентам (федеральные сети, агрохолдинги, застройщики);
Заключение долгосрочного договора аренды с правом выкупа (чаще через участие в ОЭЗ или КРТ);
Разделение участка на лоты под ИЖС и реализация через публичную платформу.

💼 ЦЗС формирует профессиональный инвестиционный досье на каждый объект, включая:

правовой статус;
градостроительные параметры;
инвестиционные сценарии (3–5 вариантов);
расчет экономической модели: CAPEX, IRR, срок окупаемости.

✅ Итог

Полный цикл занимает от 6 до 24 месяцев в зависимости от сложности объекта, но прирост стоимости может составлять от 300 до 1000% по сравнению с первоначальной стоимостью покупки или оформления.

Центр Земельных Стратегий сопровождает объекты на каждом этапе — от обнаружения до выхода в федеральный пул покупателей и инвесторов.