Информационный портал / ЦЗС

Какой бизнес можно открыть на своем земельном участке

Инвестиции в землю Кадастровые ответы Земельный юрист

Какие бизнес-направления можно реализовать на промышленном участке?

Участок промышленного назначения — это не просто земля вне жилых зон. Это актив, который при грамотном использовании может приносить стабильный доход. Ниже приведены наиболее востребованные направления.

Складская логистика

Одно из самых популярных направлений — строительство складских комплексов. В зависимости от типа хранения:
  • обычные склады;
  • терминалы временного хранения;
  • контейнерные площадки;
  • холодильные камеры.
Важно учитывать доступ к транспортным магистралям, наличие коммуникаций и возможность расширения. Например, в Московской области спрос на склады растёт на 15–20% ежегодно , особенно рядом с МКАД и железнодорожными развязками.

Производственные мощности

Если вы планируете открывать производство, важно выбрать подходящий вид разрешённого использования. Например:
  • пищевая промышленность — ВРИ 1.18.0;
  • деревообработка — ВРИ 1.21.0;
  • легкая промышленность — ВРИ 1.16.0.
На этапе согласования необходимо:
  • предоставить проект планировки;
  • получить техусловия на коммуникации;
  • провести экологическую экспертизу (при необходимости);
  • зарегистрировать объект в Росреестре.
Это направление требует больших начальных вложений, но позволяет получать долгосрочный доход. Например, клиент ЦЗС в Ростовской области получил участок под производство стройматериалов и запустил бизнес с ежемесячной прибылью более 400 тыс. рублей .

Что нужно учитывать перед началом строительства?

Перед тем как начать использовать участок промназначения, важно провести полный юридический и технический анализ.

1. Наличие ограничений и обременений

Через портал Росреестра или запрос к кадастровому инженеру проверяется:
  • есть ли сервитуты;
  • находится ли участок в зоне затопления или сейсмоопасности;
  • нет ли судебных споров;
  • не зарезервирован ли он под государственные нужды.
Например, один из участков в Ставропольском крае был признан непригодным для строительства из-за наличия подземного трубопровода. Мы помогли клиенту найти альтернативу с аналогичной инфраструктурой и близким расположением.

2. Доступ к коммуникациям

Производственный или логистический бизнес требует:
  • подключения к электросетям;
  • водоснабжению и водоотведению;
  • интернету и связи;
  • хорошему подъезду и развороту для спецтехники.
Отсутствие этих условий может увеличить стартовые затраты на 30–50% . Поэтому мы всегда рекомендуем заранее проверять эти параметры.

3. Возможность расширения

Если вы планируете масштабировать бизнес, стоит обратить внимание на смежные участки. Участок должен иметь потенциал для:
  • расширения территории;
  • увеличения площади застройки;
  • модернизации коммуникаций.
Мы работаем с картами зонирования и ПЗЗ, чтобы понимать перспективы развития до подписания договора аренды или покупки.

Советы от Центра Земельных Стратегий

ЦЗС регулярно сталкивается с ситуациями, когда бизнес начинается без должного анализа. Чтобы избежать ошибок, наши специалисты рекомендуют:
  • Проверять участок до подачи заявки . Часто земля выглядит свободной, но имеет скрытые обременения. Используйте ЕГРН и Росреестр.
  • Не экономьте на документах . Иногда стоимость подготовки ТЗ составляет всего 5–7% от общих расходов , но позволяет избежать проблем с регистрацией.
  • Изучайте соседние зоны . Если рядом находятся объекты, которые могут влиять на ваш бизнес (например, шумовые или химические производства), это снижает привлекательность участка.
  • Фиксируйте всё в техническом задании . От техусловий до сроков регистрации — это снижает риск конфликтов и упрощает дальнейшее взаимодействие с органами власти.
Один из наших клиентов хотел построить логистический терминал, но не проверил наличие подземного газопровода. После обращения к нам была проведена корректировка выбора участка, что позволило избежать лишних затрат и получить одобрение за 2 месяца .

Как повысить ценность промышленного участка?

Участок промназначения уже сам по себе инвестиционно привлекателен, но его можно сделать ещё ценнее.

1. Улучшите доступ

Асфальтированный подъезд, удобная развязка, парковка и разворот для крупногабаритного транспорта — ключевые факторы, повышающие ликвидность. Например, участок с удобным доступом дорожает на 10–25% по сравнению с аналогами без такой инфраструктуры.

2. Проведите межевание

Если участок не поставлен на кадастровый учёт, проведите межевание. Это позволит:
  • точно определить границы;
  • исключить пересечения с другими объектами;
  • оформить право собственности или аренды.

3. Подключите коммуникации

Подключение к сетям — основное преимущество для любого бизнеса. Особенно если вы планируете:
  • круглосуточную работу;
  • использование энергоёмкого оборудования;
  • хранение продукции.
Эти действия делают участок более привлекательным для инвесторов и арендаторов.

Частые ошибки и как их избежать

Ошибка 1: неверно выбранный ВРИ

Клиент считал, что может открыть автосервис на участке с ВРИ «для обслуживания транспорта». На самом деле этот код не включает стоянки или ремонтные мастерские. Пришлось изменять ВРИ и проходить процедуру заново.

Ошибка 2: отсутствие УКЭП

Без усиленной квалифицированной подписи невозможно участие в электронных торгах. Один из предпринимателей потерял заявку из-за этого. Мы помогли ему быстро оформить УКЭП и принять участие в следующем аукционе.

Ошибка 3: игнорирование ПЗЗ

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) содержат требования по высоте, глубине, размещению и другим параметрам. Не все участки позволяют строить объекты сразу — иногда требуется внесение изменений в ПЗЗ через публичные слушания.

Какие районы России наиболее интересны для промбизнеса?

По данным Минэкономразвития, в 2025 году особое внимание уделяется развитию промышленной инфраструктуры в следующих регионах:
  • Ставропольский край — развитие логистики и складских мощностей;
  • Ростовская область — активный рост числа производственных площадок;
  • Краснодарский край — развитие транспортных узлов и терминалов;
  • Московская область — высокая ликвидность и доступность участков;
  • Республика Мордовия — программы развития малых предприятий.
Участки в этих регионах имеют повышенную ликвидность и быстрее окупаются. Особенно если они находятся вблизи федеральных трасс, железнодорожных станций и портов.

Какие документы нужны для начала использования?

Чтобы легально использовать участок, потребуется оформить:
  • выписку из ЕГРН;
  • проект планировки;
  • разрешение на строительство;
  • техусловия на подключение к сетям;
  • соглашение о переводе ВРИ (если требуется).
Для участия в торгах также нужно:
  • заявление установленного образца;
  • банковские реквизиты;
  • задаток (10–15%);
  • усиленная квалифицированная подпись (УКЭП).
Эти шаги обязательны и должны быть выполнены до начала работ.

Какие формы получения промучастка существуют?

1. Аренда через торги

Наиболее распространённый способ. Участок выставляется на электронной площадке:
  • torgi.gov.ru;
  • ЕЭТП;
  • РТС-тендер;
  • Сбербанк-АСТ.
Выбор зависит от региона и категории участка.

2. Внеконкурсное предоставление

Применяется для:
  • многодетных семей;
  • социально значимых проектов;
  • фермерских хозяйств;
  • инвалидов и ветеранов.
Такие участки предоставляются по заявлению, без торгов. Но только при соответствии всем условиям.

3. Выкуп по кадастровой стоимости

Возможно, если:
  • участок не используется;
  • администрация принимает решение о продаже;
  • нет конкурентов.
Этот вариант часто встречается в удалённых районах и даёт возможность получить землю с минимальными затратами.

Как правильно выбрать участок под инвестиционный проект?

Чтобы выбрать участок, ориентируйтесь на:
  • близость к дорогам и транспорту;
  • наличие коммуникаций;
  • уровень развития инфраструктуры;
  • статус участка (не зарезервирован, не входит в особо охраняемую зону);
  • возможность изменения ВРИ;
  • юридическую чистоту.
Если вы не уверены в выборе — обращайтесь к специалистам. Мы поможем:
  • найти подходящий лот;
  • провести анализ;
  • подготовить документы;
  • зарегистрировать право;
  • сопроводить сделку от идеи до документа.

ЦЗС подберёт, проверит и сопроводит сделку — от идеи до документа

Земля — это стратегия. А мы знаем, как сделать её сильной.