Какие бизнес-направления можно реализовать на промышленном участке?
Участок промышленного назначения — это не просто земля вне жилых зон. Это актив, который при грамотном использовании может приносить стабильный доход. Ниже приведены наиболее востребованные направления.
Складская логистика
Одно из самых популярных направлений — строительство складских комплексов. В зависимости от типа хранения:
- обычные склады;
- терминалы временного хранения;
- контейнерные площадки;
- холодильные камеры.
Важно учитывать доступ к транспортным магистралям, наличие коммуникаций и возможность расширения. Например, в Московской области спрос на склады растёт на 15–20% ежегодно , особенно рядом с МКАД и железнодорожными развязками.
Производственные мощности
Если вы планируете открывать производство, важно выбрать подходящий вид разрешённого использования. Например:
- пищевая промышленность — ВРИ 1.18.0;
- деревообработка — ВРИ 1.21.0;
- легкая промышленность — ВРИ 1.16.0.
На этапе согласования необходимо:
- предоставить проект планировки;
- получить техусловия на коммуникации;
- провести экологическую экспертизу (при необходимости);
- зарегистрировать объект в Росреестре.
Это направление требует больших начальных вложений, но позволяет получать долгосрочный доход. Например, клиент ЦЗС в Ростовской области получил участок под производство стройматериалов и запустил бизнес с ежемесячной прибылью более 400 тыс. рублей .
Что нужно учитывать перед началом строительства?
Перед тем как начать использовать участок промназначения, важно провести полный юридический и технический анализ.
1. Наличие ограничений и обременений
Через портал Росреестра или запрос к кадастровому инженеру проверяется:
- есть ли сервитуты;
- находится ли участок в зоне затопления или сейсмоопасности;
- нет ли судебных споров;
- не зарезервирован ли он под государственные нужды.
Например, один из участков в Ставропольском крае был признан непригодным для строительства из-за наличия подземного трубопровода. Мы помогли клиенту найти альтернативу с аналогичной инфраструктурой и близким расположением.
2. Доступ к коммуникациям
Производственный или логистический бизнес требует:
- подключения к электросетям;
- водоснабжению и водоотведению;
- интернету и связи;
- хорошему подъезду и развороту для спецтехники.
Отсутствие этих условий может увеличить стартовые затраты на 30–50% . Поэтому мы всегда рекомендуем заранее проверять эти параметры.
3. Возможность расширения
Если вы планируете масштабировать бизнес, стоит обратить внимание на смежные участки. Участок должен иметь потенциал для:
- расширения территории;
- увеличения площади застройки;
- модернизации коммуникаций.
Мы работаем с картами зонирования и ПЗЗ, чтобы понимать перспективы развития до подписания договора аренды или покупки.
Советы от Центра Земельных Стратегий
ЦЗС регулярно сталкивается с ситуациями, когда бизнес начинается без должного анализа. Чтобы избежать ошибок, наши специалисты рекомендуют:
- Проверять участок до подачи заявки . Часто земля выглядит свободной, но имеет скрытые обременения. Используйте ЕГРН и Росреестр.
- Не экономьте на документах . Иногда стоимость подготовки ТЗ составляет всего 5–7% от общих расходов , но позволяет избежать проблем с регистрацией.
- Изучайте соседние зоны . Если рядом находятся объекты, которые могут влиять на ваш бизнес (например, шумовые или химические производства), это снижает привлекательность участка.
- Фиксируйте всё в техническом задании . От техусловий до сроков регистрации — это снижает риск конфликтов и упрощает дальнейшее взаимодействие с органами власти.
Один из наших клиентов хотел построить логистический терминал, но не проверил наличие подземного газопровода. После обращения к нам была проведена корректировка выбора участка, что позволило избежать лишних затрат и получить одобрение за 2 месяца .
Как повысить ценность промышленного участка?
Участок промназначения уже сам по себе инвестиционно привлекателен, но его можно сделать ещё ценнее.
1. Улучшите доступ
Асфальтированный подъезд, удобная развязка, парковка и разворот для крупногабаритного транспорта — ключевые факторы, повышающие ликвидность. Например, участок с удобным доступом дорожает на 10–25% по сравнению с аналогами без такой инфраструктуры.
2. Проведите межевание
Если участок не поставлен на кадастровый учёт, проведите межевание. Это позволит:
- точно определить границы;
- исключить пересечения с другими объектами;
- оформить право собственности или аренды.
3. Подключите коммуникации
Подключение к сетям — основное преимущество для любого бизнеса. Особенно если вы планируете:
- круглосуточную работу;
- использование энергоёмкого оборудования;
- хранение продукции.
Эти действия делают участок более привлекательным для инвесторов и арендаторов.
Частые ошибки и как их избежать
Ошибка 1: неверно выбранный ВРИ
Клиент считал, что может открыть автосервис на участке с ВРИ «для обслуживания транспорта». На самом деле этот код не включает стоянки или ремонтные мастерские. Пришлось изменять ВРИ и проходить процедуру заново.
Ошибка 2: отсутствие УКЭП
Без усиленной квалифицированной подписи невозможно участие в электронных торгах. Один из предпринимателей потерял заявку из-за этого. Мы помогли ему быстро оформить УКЭП и принять участие в следующем аукционе.
Ошибка 3: игнорирование ПЗЗ
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) содержат требования по высоте, глубине, размещению и другим параметрам. Не все участки позволяют строить объекты сразу — иногда требуется внесение изменений в ПЗЗ через публичные слушания.
Какие районы России наиболее интересны для промбизнеса?
По данным Минэкономразвития, в 2025 году особое внимание уделяется развитию промышленной инфраструктуры в следующих регионах:
- Ставропольский край — развитие логистики и складских мощностей;
- Ростовская область — активный рост числа производственных площадок;
- Краснодарский край — развитие транспортных узлов и терминалов;
- Московская область — высокая ликвидность и доступность участков;
- Республика Мордовия — программы развития малых предприятий.
Участки в этих регионах имеют повышенную ликвидность и быстрее окупаются. Особенно если они находятся вблизи федеральных трасс, железнодорожных станций и портов.
Какие документы нужны для начала использования?
Чтобы легально использовать участок, потребуется оформить:
- выписку из ЕГРН;
- проект планировки;
- разрешение на строительство;
- техусловия на подключение к сетям;
- соглашение о переводе ВРИ (если требуется).
Для участия в торгах также нужно:
- заявление установленного образца;
- банковские реквизиты;
- задаток (10–15%);
- усиленная квалифицированная подпись (УКЭП).
Эти шаги обязательны и должны быть выполнены до начала работ.
Какие формы получения промучастка существуют?
1. Аренда через торги
Наиболее распространённый способ. Участок выставляется на электронной площадке:
- torgi.gov.ru;
- ЕЭТП;
- РТС-тендер;
- Сбербанк-АСТ.
Выбор зависит от региона и категории участка.
2. Внеконкурсное предоставление
Применяется для:
- многодетных семей;
- социально значимых проектов;
- фермерских хозяйств;
- инвалидов и ветеранов.
Такие участки предоставляются по заявлению, без торгов. Но только при соответствии всем условиям.
3. Выкуп по кадастровой стоимости
Возможно, если:
- участок не используется;
- администрация принимает решение о продаже;
- нет конкурентов.
Этот вариант часто встречается в удалённых районах и даёт возможность получить землю с минимальными затратами.
Как правильно выбрать участок под инвестиционный проект?
Чтобы выбрать участок, ориентируйтесь на:
- близость к дорогам и транспорту;
- наличие коммуникаций;
- уровень развития инфраструктуры;
- статус участка (не зарезервирован, не входит в особо охраняемую зону);
- возможность изменения ВРИ;
- юридическую чистоту.
Если вы не уверены в выборе — обращайтесь к специалистам. Мы поможем:
- найти подходящий лот;
- провести анализ;
- подготовить документы;
- зарегистрировать право;
- сопроводить сделку от идеи до документа.
ЦЗС подберёт, проверит и сопроводит сделку — от идеи до документа
Земля — это стратегия. А мы знаем, как сделать её сильной.