Информационный портал / ЦЗС

Как перевести из ижс в коммерческую земельный участок

Инвестиции в землю Кадастровые ответы Земельный юрист
Вы хотите использовать участок под бизнес, но он оформлен под ИЖС? Земля в категории ИЖС позволяет строить жилые дома, но ограничивает развитие коммерческой деятельности. Чтобы открыть магазин, офис или склад, нужно изменить вид разрешённого использования (ВРИ) .
В этой статье:
  • Пошаговая инструкция по переводу ИЖС в коммерческое использование;
  • Частые ошибки и как их избежать;
  • Примеры из практики Центра Земельных Стратегий (ЦЗС);
  • Таблица сравнения доходности разных ВРИ.

Что такое ИЖС и коммерческое использование

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — категория участков, предназначенная для возведения жилых домов. Такой ВРИ не подходит для бизнеса, так как запрещает размещение торговых точек, офисов, производств.
Коммерческое использование — позволяет строить магазины, склады, рестораны, логистические терминалы. Для перевода нужна процедура согласования с администрацией и Росреестром.
Например, клиент из Ростовской области хотел открыть кафе на участке под ИЖС. Мы помогли ему провести анализ статуса и обнаружили, что земля находится в зоне действия сервитута. После корректировки заявки участок был переведен в коммерческое использование.

Пошаговая инструкция: как изменить ВРИ

Шаг 1. Проверьте статус участка

Используйте портал Росреестра или обратитесь к кадастровому инженеру, чтобы:
  • уточнить категорию земель и ВРИ;
  • проверить наличие обременений, сервитутов, судебных споров.

Шаг 2. Соберите документы

Для перевода ВРИ подготовьте:
  • заявление в администрацию с обоснованием цели;
  • кадастровый план или выписку из ЕГРН;
  • проект планировки (если требуется);
  • усиленную квалифицированную подпись (УКЭП) для участия в электронных процедурах.

Шаг 3. Подайте заявку

Отправьте заявку через портал госуслуг Москвы или муниципальный сайт. Укажите цель перевода, ссылайтесь на законодательные акты. Обязательно запросите официальное решение — как положительное, так и отрицательное.

Шаг 4. Получите согласование

Орган власти обязан рассмотреть заявку в течение 30 дней. Если всё в порядке, будет принято решение о проведении торгов или о внеконкурсном предоставлении.

Шаг 5. Участвуйте в аукционе

Выберите повышающий или понижающий формат. Победитель определяется по максимальной или минимальной ставке.

Шаг 6. Зарегистрируйте новый статус

После победы в аукционе подпишите протокол и зарегистрируйте изменение ВРИ в Росреестре.

Советы от эксперта ЦЗС: как не потерять заявку из-за формальных ошибок

Алексей Иванов, эксперт ЦЗС с 17-летним опытом:
«Однажды клиент дважды проиграл торги из-за неверно оформленного заявления. Мы помогли ему систематизировать работу и получить участок под автостоянку за 30% ниже рыночной стоимости».
Рекомендации:
  • Проверяйте статус участка через Росреестр до подачи заявки.
  • Используйте опыт ЦЗС для анализа ограничений.
  • Не экономьте на юридическом сопровождении.

Частые ошибки и как их избежать

Ошибка 1: Неверно выбранный ВРИ

Если вы подаёте заявку на сельхозземлю, чтобы построить магазин, вас не допустят к участию.

Ошибка 2: Отсутствие УКЭП

Без усиленной квалифицированной подписи нельзя участвовать в электронных торгах.

Ошибка 3: Пропуск сроков подачи

Даже однодневное опоздание приводит к автоматическому исключению.
Как исправить:
  • Собирайте полный пакет документов заранее.
  • Проверяйте сроки через официальные источники.
  • Обращайтесь к специалистам для сопровождения.

Какие районы и участки наиболее перспективны

В 2025 году программы комплексного развития (КРСТ) охватывают 2160 населённых пунктов . Актуальные регионы:
  • Ставропольский край — рост спроса на участки под логистику и животноводство;
  • Ростовская область — активное развитие складских и производственных мощностей;
  • Московская область — высокая доступность и развитая инфраструктура.
Участки рядом с дорогами, коммуникациями и транспортными узлами имеют повышенную ликвидность. Например, в Подмосковье участки под коммерческое использование дорожают на 20–30% за 2 года .

Как рассчитывается плата за перевод ИЖС в коммерческое использование

Согласно постановлениям Московской области, размер платы за изменение ВРИ рассчитывается по формуле:
P = C × (KC2 – KC1)
где:
  • P — размер платы;
  • C — ставка для расчёта (установлена в 10%);
  • KC2 — кадастровая стоимость участка с новым ВРИ;
  • KC1 — кадастровая стоимость участка с текущим ВРИ.
Например, если кадастровая стоимость участка под ИЖС составляет 1 млн рублей , а после перевода в коммерческое — 1,5 млн рублей , плата составит:
P = 1 000 000 × (1,5 – 1) = 500 000 рублей .

Какие документы нужны для сделки

Подготовка документов — ключевой этап. Без них невозможно участие в торгах.
Для физических лиц:
  • Паспорт и ИНН;
  • Банковские реквизиты;
  • Кадастровый план или выписка из ЕГРН;
  • Заявление с обоснованием целевого использования.
Для юридических лиц:
  • Учредительные документы;
  • ИНН, ОГРН, банковские реквизиты;
  • Проект планировки (если применимо);
  • Доказательства целевого использования.
Важно помнить: чем точнее и полнее будут предоставлены данные, тем выше вероятность одобрения. Также стоит помнить, что срок рассмотрения заявки — до 30 дней при полном пакете документов.

Вопросы и ответы

1. Можно ли вернуть задаток, если я отказался от участия?

Да, если вы не вышли в финал торгов или отозвали заявку до окончания приёма документов.

2. Что делать, если в переводе ВРИ отказали?

Изучите причину. Если отказ связан с техническими ошибками — исправьте документы и подайте повторную заявку. При неправомерном решении — обжалуйте его в суде.

3. Какие участки можно перевести без торгов?

Без аукциона переводят:
  • земли для многодетных семей, инвалидов, социально значимых проектов;
  • участки, где изменение ВРИ не требует изменения градостроительных норм.

Заключение

Перевод участка из ИЖС в коммерческое использование — реальный способ увеличить доходность, но требует внимательности и профессионализма.
ЦЗС подберёт, проверит и сопроводит сделку — от идеи до документа.
Земля — это стратегия. А мы знаем, как сделать её сильной.