спрос со стороны логистики, стройматериалов, распределительных центров;
поддержку со стороны Федеральной целевой программы по восстановлению новых регионов (2025–2030), в рамках которой именно Орловская и Курская области могут стать «коридорами снабжения».
🏛 Государственные программы и инвестиционные приоритеты
Согласно Проекту стратегии пространственного развития Российской Федерации до 2035 года, а также программным документам Минэкономразвития РФ, пограничные территории Центрального федерального округа (включая Белгородскую, Курскую и Орловскую области) рассматриваются как:
буферные зоны с особым режимом развития;
ключевые транзитные и логистические платформы для восстановления новых субъектов;
пилотные площадки для применения механизмов публично-частного партнёрства (ГЧП) в сфере инфраструктуры, агропереработки и регионального производства стройматериалов.
Уже утверждены и в стадии реализации:
Федеральная целевая программа социально-экономического развития приграничных территорий до 2030 года;
Комплексный план модернизации транспортной инфраструктуры Центральной России, в котором отдельным блоком идёт развитие железнодорожных и автодорожных узлов в Курской и Орловской областях.
Выводы: инфраструктура будет идти первой, а вместе с ней — и рост спроса на землю в радиусе до 30 км от ключевых логистических и производственных объектов.
📈 Смена структуры спроса на землю
Если до 2022 года ключевым драйвером роста в регионе была сельскохозяйственная земля под зерновые и промышленные культуры, то в ближайшие годы структура спроса будет изменяться за счёт:
Участков под размещение временной и постоянной инфраструктуры — складов, логистических терминалов, опорных баз;
Земель под строительство быстровозводимого жилья для мобилизации трудовых ресурсов, в том числе для строительства, восстановления, а также релокации производств;
Формирования локальных агропромышленных кластеров, получающих целевые субсидии и землю в аренду с последующим выкупом.
📊 Подтверждение:
В 2024 году в Курской и Белгородской областях было запрошено более 1 800 новых участков под перерабатывающие мощности и логистику (данные платформы РТС-Тендер);
В Орловской области региональное агентство по привлечению инвестиций сформировало земельный инвестиционный банк площадью свыше 2 400 га, приоритетно под КРТ, ГЧП и ИЖС.
🌍 Геоэкономический фактор: формирование новой логистической оси
С началом перестройки внешней торговли и санкционного давления резко усилилась роль внутренних наземных логистических маршрутов, ведущих в южном и юго-западном направлении.
Курская, Орловская и Белгородская области:
становятся транзитной зоной для поставок в Ростовскую, Воронежскую, Волгоградскую области и далее на Юг РФ;
обслуживают значительную часть новой транспортной нагрузки, связанной с восстановлением и снабжением новых территорий;
развивают собственные перерабатывающие мощности — для сокращения плеча логистики от производства до потребителя.
Таким образом, земля, расположенная вдоль этих новых осей (например, вдоль направлений М-2, Р-298, Р-119), получает добавочную стоимость, независимо от категории — будь то ИЖС, промка или сельхоз.
🧭 Роль институциональных инвесторов и тренд на консолидацию участков
Наблюдается активизация земельных инвестиционных фондов, агрохолдингов и ГЧП-операторов, работающих по модели:
выкуп/аренда участков на просадке (2023–2025),
укрупнение массивов,
участие в торгах на предварительно подготовленные участки с инфраструктурой.
ЦЗС фиксирует рост интереса к:
участкам от 5 до 50 га в 15–30 км от областных центров,
массивам, пригодным для фазовой застройки под ИЖС с инфраструктурным ядром,
землям, подлежащим переводу из сельхозназначения в населённые пункты, с последующей нарезкой под розничные продажи.
✅ Стратегическая рекомендация
Сейчас — период "земельного окна возможностей" в регионе.
Инвестор, готовый зафиксировать активы на горизонте 2–4 лет, имеет шанс:
войти в рынок по минимальной цене за 10 лет;
обеспечить многократный рост капитализации;
получить доступ к госпрограммам, льготам и объектам инфраструктуры «первой волны».
📞 Центр Земельных Стратегий оказывает сопровождение сделок, отбор участков, анализ перспектив роста и оценку сценариев использования земли в Белгородской, Курской и Орловской областях.