Как узнать владельца земельного участка по адресу?
Коротко
По адресу участок бесплатно находится в справочных сервисах Росреестра и на публичной кадастровой карте: они показывают кадастровый номер, площадь, категорию и вид разрешённого использования, но не имя собственника. С 1 марта 2023 года по статье 36.3 закона № 218-ФЗ ФИО правообладателя-гражданина в выписке из ЕГРН для постороннего заявителя закрыты — вместо них стоит отметка «физическое лицо». Имя видят сам владелец и лица из закрытого перечня этой статьи, а также любой заявитель, если собственник внёс в ЕГРН запись о раскрытии данных. Покупателю остаётся путь через нотариуса.
Порядок действий
Справочные онлайн-сервисы Росреестра и публичная кадастровая карта ищут объект и по адресу, и по кадастровому номеру, бесплатно. Результат — кадастровый номер, площадь, категория, вид разрешённого использования и кадастровая стоимость. Имени собственника там нет.
Официальный документ о зарегистрированных правах — выписка из ЕГРН, она предоставляется за плату. Срок подготовки — 3 рабочих дня со дня регистрации заявления. Выписка покажет, зарегистрировано ли право вообще, форму собственности и есть ли аренда, ипотека, арест и иные ограничения.
С 1 марта 2023 года ФИО правообладателя-физического лица постороннему заявителю не выдаются: в выписке стоит отметка «физическое лицо». Норма — статья 36.3 закона № 218-ФЗ, введена Федеральным законом от 14.07.2022 № 266-ФЗ. Данные раскрываются, если собственник внёс в ЕГРН запись о согласии предоставлять их третьим лицам. Наименование организации-правообладателя обычно остаётся открытым.
Перечень лиц, которым сведения о правообладателе выдаются без его согласия, закрытый и установлен частью 6 статьи 36.3 закона № 218-ФЗ. В него входят, в частности, сособственник, супруг, собственник смежного участка, а также нотариус и кадастровый инженер в предусмотренных законом случаях. Полный состав перечня сверяйте по действующей редакции статьи перед подачей запроса.
Покупателю закон оставляет путь через нотариуса: он вправе запросить сведения о правообладателе в предусмотренных законом случаях. Заранее уточните у конкретного нотариуса условия обращения и состав документов — практика различается, а выдача ФИО не гарантирована.
Когда это не работает
- Адрес в ЕГРН есть не у каждого участка: у многих внесено только описание местоположения с привязкой к ориентиру, и поиск по почтовому адресу результата не даст — понадобится кадастровый номер или координаты.
- Публичная кадастровая карта — справочный сервис. Её данные могут отставать от реестра и не заменяют выписку: юридическое значение имеет только выписка из ЕГРН.
- Гарантии узнать имя собственника нет. Доступ даёт только основание из статьи 36.3 закона № 218-ФЗ или запись владельца о раскрытии данных; тому, кто в перечень не входит, ФИО не выдадут ни Росреестр, ни нотариус.
- Отсутствие в ЕГРН сведений о правах не означает, что участок ничей: право могло возникнуть до введения государственной регистрации и подтверждаться прежним свидетельством или решением администрации.
- Сведения о собственнике из неофициальных баз и услуг «пробива» не имеют доказательственной силы, а их получение и распространение нарушает закон о персональных данных.
Что делать, если имя собственника получить не удаётся
Первый шаг — понять, зарегистрировано ли право вообще. Выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах может заказать любой заявитель: даже без персональных данных она показывает форму собственности (частная, муниципальная, государственная), дату регистрации, обременения и аресты. Если в реестре указана муниципальная или неразграниченная государственная собственность, дальше вопрос решается не поиском человека, а обращением в администрацию муниципалитета за предоставлением участка. Если сведений о правах нет, участок, скорее всего, не проходил регистрацию: следы прежнего владельца ищут в архиве местной администрации, в БТИ и в документах садоводческого товарищества.
Когда участок частный и данные закрыты, работают законные каналы, а не «пробив». Первый — нотариус: он вправе запросить сведения о правообладателе в предусмотренных законом случаях, условия обращения и перечень документов уточняйте у него заранее. Второй — согласование границ: если вы собственник смежного участка и заказали межевание, кадастровый инженер получает сведения о правообладателях смежных участков, чтобы известить их о процедуре. В споре, дошедшем до суда, сведения истребует суд по ходатайству стороны — самостоятельно добывать их не нужно.
Отдельный случай — заброшенный участок, которым никто не пользуется. Занимать его по факту нельзя: пока право не прекращено, у участка есть собственник или его наследники, а самовольное занятие чужой земли — административное правонарушение. Рабочий путь — заявление в администрацию муниципалитета: она проверяет статус участка и при наличии оснований инициирует процедуру признания его бесхозяйным с последующим оформлением муниципального права через суд, после чего участок может быть выставлен на торги. Сроки и порядок этой процедуры сверяйте по действующей редакции норм.
Что делать дальше
Найдём правообладателя и проверим участок
Земельный брокер ЦЗС устанавливает собственника по официальным каналам, заказывает выписки из ЕГРН, проверяет границы, обременения и ограничения использования и ведёт переговоры о покупке.
Соседние вопросы